Onder het beheer van de syndicus vallen alle gemeenschappelijke delen van de mede-eigendom. Private delen zijn daarentegen voor rekening van de eigenaars. Over gemeenschappelijke delen met privatief gebruiksrecht of uitsluitend een private toegang, bestaan vaak misvattingen. Die ontmantelen we in dit artikel.
De syndicus beheert de gemeenschappelijke delen
Het is de taak van de syndicus om de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom te beheren. Dit omvat echter veel meer dan alleen de inkomhal. Zo behoort de hele structuur (dragende muren, betonnen vloeren, dak, terrassen, waterdichtingen, kelder, manoeuvreerruimte in de parkeergarage, fundering …) en het merendeel van de technische installaties (stookruimte, liften, ventilatiesysteem, hefpompen, waterontharders …) tot de gemeenschappelijke delen. Ook de grond waarop het gebouw staat, is gemeenschappelijk.
Als vastgoedbeheerder kent de syndicus dus een uitgebreid takenpakket. Private delen, zoals een badkuip, de deur van een slaapkamer of de vloerbedekking van een keuken, vallen echter niet onder zijn verantwoordelijkheid.
Let op bij gemeenschappelijke delen met privatief gebruiksrecht
Over gemeenschappelijke delen die men privatief mag gebruiken, bestaat een veelvoorkomende misvatting. Deze delen vallen doorgaans niet onder het beheer van de syndicus. Het betreft meestal onderdelen die enkel toegankelijk zijn via een privatieve kavel, zoals een appartement. Voorbeelden van dergelijke gemeenschappelijke delen met privatief gebruiksrecht zijn tuintjes van mede-eigenaars op de gelijkvloers en terrassen op het dak van het gebouw. Zowel het stukje grond als het dakgedeelte is niet van de mede-eigenaar in kwestie, maar deze kan er wel gebruik van maken. In ruil daarvoor moet hij het fatsoenlijk onderhouden.
Werken aan gemeenschappelijke delen met private toegang
Sommige gemeenschappelijke delen, die onder het beheer van de syndicus vallen, zijn enkel bereikbaar via private toegangen. Als men bij werken bijvoorbeeld toegang nodig heeft tot het dak, moet men vaak door het penthouse gaan. In dat geval is de eigenaar verplicht om de technici deze toegang te verlenen.
Een veelvoorkomend ander geval betreft terrassen. België onderging in de jaren ’60 en ’70 een grote bouwfase van appartementsblokken. Deze zijn ondertussen relatief verouderd en hebben vaak problemen met de waterdichting. Om deze waterdichting te vervangen, moet men de bevloering (tegels of hout) verwijderen. Dit zijn meestal private delen. Omdat de oorzaak bij de gemeenschappelijke waterdichting ligt, moet de mede-eigendom instaan voor de demontage van deze private delen én hun herstel.
Vragen over het beheer van mede-eigendommen? Parte staat u bij met professionele expertise.
