{"id":8329,"date":"2026-09-30T10:13:29","date_gmt":"2026-09-30T10:13:29","guid":{"rendered":"https:\/\/parte.be\/blog\/\/degats-des-eaux-causes-par-le-voisin-du-dessus-mais-la-porte-reste-close\/"},"modified":"2026-09-30T11:08:00","modified_gmt":"2026-09-30T11:08:00","slug":"degats-des-eaux-causes-par-le-voisin-du-dessus-mais-la-porte-reste-close","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/parte.be\/fr\/blog\/assurance\/degats-des-eaux-causes-par-le-voisin-du-dessus-mais-la-porte-reste-close\/","title":{"rendered":"D\u00e9g\u00e2ts des eaux caus\u00e9s par le voisin du dessus, mais la porte reste close"},"content":{"rendered":"\n

R\u00e9ponse courte :<\/strong> en cas de d\u00e9g\u00e2ts des eaux caus\u00e9s par le voisin du dessus, votre syndic ne peut pas entrer sans autorisation. Il peut toutefois mettre le voisin formellement en demeure, faire appel \u00e0 l\u2019assureur et, si n\u00e9cessaire, demander au juge de paix d\u2019ordonner l\u2019acc\u00e8s. Le paiement de la r\u00e9paration d\u00e9pend de l\u2019emplacement de la fuite : dans une partie commune ou privative.<\/p>\n\n\n\n

Une tache d\u2019humidit\u00e9 appara\u00eet sur votre plafond : des d\u00e9g\u00e2ts des eaux qui proviennent presque certainement du voisin du dessus. Une semaine plus tard, c\u2019est aussi le cas chez les voisins de l\u2019\u00e9tage inf\u00e9rieur. Mais ce voisin du dessus refuse de laisser entrer un technicien. C\u2019est frustrant, car pendant ce temps, l\u2019eau continue de couler.<\/p>\n\n\n\n

Dans une telle situation, de nombreux propri\u00e9taires se tournent imm\u00e9diatement vers le syndic<\/a>. \u00c0 juste titre, car le syndic joue un r\u00f4le important en cas de d\u00e9g\u00e2ts des eaux dans un immeuble \u00e0 appartements. Mais ce r\u00f4le a aussi des limites. Dans cet article, vous d\u00e9couvrirez ce qu\u2019un syndic doit faire, ce qu\u2019il peut faire et o\u00f9 s\u2019arr\u00eate sa comp\u00e9tence.<\/p>\n\n\n\n

O\u00f9 se situe la fuite : partie commune ou privative<\/h3>\n\n\n\n

Tout d\u00e9pend d\u2019une seule question : la cause des d\u00e9g\u00e2ts des eaux se trouve-t-elle dans une partie commune ou dans une partie privative du b\u00e2timent ?<\/p>\n\n\n\n

<\/th>Partie commune<\/th>Partie privative<\/th><\/tr><\/thead>
Exemples<\/strong><\/td>Colonne d\u2019\u00e9vacuation verticale, conduite d\u2019eau principale, fuite dans le toit ou la fa\u00e7ade<\/td>Robinet qui fuit, siphon d\u00e9tach\u00e9, silicone us\u00e9 autour de la douche, machine \u00e0 laver d\u00e9fectueuse<\/td><\/tr>
Responsable<\/strong><\/td>L\u2019association des copropri\u00e9taires (ACP<\/a>)<\/td>Le propri\u00e9taire de l\u2019appartement (et \u00e9ventuellement le locataire)<\/td><\/tr>
R\u00e9paration<\/strong><\/td>Le syndic fait effectuer la r\u00e9paration<\/td>Le propri\u00e9taire fait r\u00e9parer lui-m\u00eame<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Ce qui est commun et ce qui est privatif est stipul\u00e9 dans l\u2019acte de base<\/a> de votre immeuble. Cet acte est donc le premier document que votre syndic consulte.<\/p>\n\n\n\n

Le probl\u00e8me : tant que le voisin du dessus garde sa porte close, on ignore souvent o\u00f9 se situe la fuite. C\u2019est l\u00e0 que commence le travail du syndic.<\/p>\n\n\n\n

Ce que fait le syndic en cas de d\u00e9g\u00e2ts des eaux caus\u00e9s par le voisin du dessus<\/h3>\n\n\n\n

La loi charge le syndic de g\u00e9rer l\u2019immeuble et de prendre des mesures conservatoires lorsque les parties communes sont en danger [art. 3.89 \u00a75 du Code civil]. Une fuite qui affecte les plafonds, les murs et les conduites en fait souvent partie. Concr\u00e8tement, l\u2019approche se pr\u00e9sente comme suit.<\/p>\n\n\n\n

1. Constater et documenter les dommages<\/h4>\n\n\n\n

Le syndic rassemble des photos, les signalements des propri\u00e9taires concern\u00e9s et \u00e9ventuellement un premier constat effectu\u00e9 par un technicien depuis les appartements endommag\u00e9s. Plus le dossier est complet, plus chaque \u00e9tape suivante sera solide.<\/p>\n\n\n\n

2. Entamer le dialogue avec le voisin du dessus<\/h4>\n\n\n\n

Souvent, il ne s\u2019agit pas de mauvaise volont\u00e9 mais de peur, de honte ou simplement de m\u00e9fiance. Un appel t\u00e9l\u00e9phonique ou une lettre expliquant la situation et ce qui est attendu du voisin permet de r\u00e9soudre bien des probl\u00e8mes.<\/p>\n\n\n\n

3. Faire appel \u00e0 l\u2019assureur<\/h4>\n\n\n\n

L\u2019assureur peut envoyer un expert, et cet expert a \u00e9galement besoin d\u2019un acc\u00e8s. Un refus peut compromettre la couverture, ce qui constitue souvent un argument suppl\u00e9mentaire pour inciter le voisin \u00e0 coop\u00e9rer.<\/p>\n\n\n\n

4. Mettre le voisin formellement en demeure<\/h4>\n\n\n\n

Si la porte reste close, le syndic envoie une lettre recommand\u00e9e avec un d\u00e9lai pr\u00e9cis. Un propri\u00e9taire est l\u00e9galement tenu de donner acc\u00e8s \u00e0 sa partie privative lorsque cela est n\u00e9cessaire pour des travaux aux parties communes. La lettre rappelle cette obligation ainsi que la responsabilit\u00e9 du propri\u00e9taire pour les dommages qui continuent de s\u2019aggraver.<\/p>\n\n\n\n

5. Prendre des mesures urgentes dans les parties communes<\/h4>\n\n\n\n

Si le syndic peut couper l\u2019eau temporairement via une vanne commune ou limiter les d\u00e9g\u00e2ts ailleurs, il est autoris\u00e9 \u00e0 le faire. Il tient compte des nuisances pour les autres r\u00e9sidents et communique clairement \u00e0 ce sujet.<\/p>\n\n\n\n

6. Saisir le juge de paix<\/h4>\n\n\n\n

Si rien ne fonctionne, le syndic peut, au nom de l\u2019ACP, demander au juge de paix d\u2019ordonner l\u2019acc\u00e8s, au besoin sous astreinte. En cas d\u2019extr\u00eame urgence, la proc\u00e9dure est rapide. Pour une telle proc\u00e9dure urgente ou conservatoire, aucune d\u00e9cision pr\u00e9alable de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/a> n\u2019est g\u00e9n\u00e9ralement requise. Les frais pourront \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9s ult\u00e9rieurement aupr\u00e8s du propri\u00e9taire ayant refus\u00e9 l\u2019acc\u00e8s.<\/p>\n\n\n\n

Si la fuite se situe finalement dans une partie privative, le r\u00f4le du syndic change. Il met le voisin du dessus en demeure, surveille les parties communes et tient les autres propri\u00e9taires inform\u00e9s. La r\u00e9paration elle-m\u00eame incombe alors au voisin du dessus.<\/p>\n\n\n\n

Le syndic peut-il entrer chez le voisin du dessus <\/h3>\n\n\n\n

Non. Un syndic ne poss\u00e8de pas les cl\u00e9s de chaque appartement, et c\u2019est une bonne chose. Une partie privative reste un domicile. Voici donc ce qu\u2019il ne peut pas faire :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Jouer au juge entre voisins.<\/strong> Le choix de qui doit indemniser quels dommages revient aux assureurs, aux propri\u00e9taires concern\u00e9s ou, en dernier ressort, au juge. Le syndic coordonne, mais ne juge pas.<\/li>\n\n\n\n
  2. Entrer sans autorisation.<\/strong> Pas m\u00eame avec un technicien, m\u00eame si c\u2019est urgent. Sans l\u2019accord de l\u2019occupant ou une d\u00e9cision du juge, la porte reste ferm\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n
  3. Faire appel \u00e0 un serrurier.<\/strong> Forcer la porte n\u2019est pas une option, quelle que soit l\u2019ampleur des d\u00e9g\u00e2ts.<\/li>\n\n\n\n
  4. Effectuer des r\u00e9parations privatives de sa propre initiative.<\/strong> Une douche ou un robinet qui fuit dans l\u2019appartement du voisin n\u2019est pas de la responsabilit\u00e9 de l\u2019ACP. Le syndic ne peut pas faire r\u00e9parer cela aux frais de tous les copropri\u00e9taires.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    D\u00e9g\u00e2ts des eaux du voisin du dessus : que faire soi-m\u00eame<\/h3>\n\n\n\n

    Vous habitez sous le voisin dont l\u2019appartement fuit ? Voici les \u00e9tapes \u00e0 suivre :<\/p>\n\n\n\n