Kan de VME Airbnb verbieden

Kan de VME Airbnb verbieden in een appartementsgebouw?

Ja, de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) kan in veel gevallen Airbnb of andere vormen van kortetermijnverhuur verbieden. Of Airbnb toegelaten is, hangt vooral af van de bestemming van het gebouw, de bepalingen in de basisakte en de beslissingen van de algemene vergadering.

Discussies over Airbnb in appartementsgebouwen komen steeds vaker voor. Bewoners klagen over lawaai, een constante wissel van gasten en veiligheidsproblemen, terwijl eigenaars hun appartement net rendabel willen verhuren. Daarom is het belangrijk om te weten wat wettelijk mag en welke bevoegdheden de VME heeft.

Wat is het verschil tussen gewone verhuur en Airbnb

Een klassieke langdurige verhuur bijvoorbeeld via een huurcontract van 1, 3 of 9 jaar wordt beschouwd als normaal residentieel gebruik van een appartement.

Airbnb en andere vormen van kortetermijnverhuur worden juridisch vaak anders beoordeeld. Dat type verhuur kan beschouwd worden als:

• toeristische verhuur;
• commerciële activiteit;
• hotelachtige exploitatie;
• tijdelijke logiesverstrekking.

Daardoor kan Airbnb strijdig zijn met een gebouw dat volgens de basisakte uitsluitend bestemd is voor residentieel of privégebruik.

Kan de VME Airbnb verbieden via de basisakte

Ja. De basisakte is meestal het belangrijkste document bij discussies over Airbnb.

Wanneer daarin staat dat het gebouw uitsluitend bedoeld is voor privébewoning of residentieel gebruik, kan kortetermijnverhuur problematisch zijn. Rechters oordelen regelmatig dat Airbnb verder gaat dan “normaal wonen” en eerder lijkt op toeristische exploitatie.

In dat geval kan de VME eisen dat de eigenaar stopt met Airbnb-verhuur.

Kan de algemene vergadering nieuwe regels invoeren tegen Airbnb

Ja, maar de vereiste meerderheid hangt af van wat precies gewijzigd wordt.

Airbnb volledig verbieden: meestal 4/5 meerderheid

Wil de VME expliciet bepalen dat Airbnb of toeristische verhuur verboden is, of wil men de bestemming van het gebouw aanpassen, dan is doorgaans een meerderheid van 4/5 van de stemmen nodig op de algemene vergadering.

Dat is een zware meerderheid omdat de gebruiksrechten van individuele eigenaars worden beperkt.

Een 4/5 meerderheid is meestal vereist wanneer men:

• de basisakte wijzigt;
• de bestemming van privatieve delen aanpast;
• commerciële of toeristische verhuur expliciet verbiedt;
• het gebouw uitsluitend residentieel wil houden.

Praktische beperkingen: soms gewone meerderheid of 2/3 meerderheid

Niet elke maatregel vereist een 4/5 meerderheid.

De VME kan vaak ook praktische regels invoeren om de rust, veiligheid en het beheer van het gebouw te beschermen. Afhankelijk van de situatie kan daarvoor een gewone meerderheid of een meerderheid van 2/3 voldoende zijn.

Dat geldt bijvoorbeeld voor regels over:

• toegangscodes en badges;
• registratie van gasten;
• gebruik van liften en gemeenschappelijke delen;
• nachtlawaai;
• afvalbeheer;
• veiligheidsmaatregelen.

Zo kan een VME Airbnb moeilijker maken zonder een volledig verbod in te voeren.

Wat als Airbnb nergens expliciet verboden staat

Zelfs wanneer de basisakte geen expliciet Airbnb-verbod bevat, betekent dat niet automatisch dat alles toegelaten is.

De VME kan nog steeds optreden wanneer de kortetermijnverhuur leidt tot:

• abnormale burenhinder;
• geluidsoverlast;
• veiligheidsproblemen;
• schade aan gemeenschappelijke delen;
• verstoring van de rust en privacy van bewoners.

In dat geval kan de VME zich beroepen op het algemeen principe van burenhinder en het recht van mede-eigenaars op rustig genot van het gebouw.

Lokale regelgeving en vergunningen

Naast de regels van de VME moet een eigenaar ook rekening houden met lokale en gewestelijke regelgeving rond toeristische verhuur.

Afhankelijk van de gemeente of stad kunnen bijkomende verplichtingen gelden, zoals:

• een vergunningsplicht;
• registratie als toeristische accommodatie;
• brandveiligheidsnormen;
• meldingsplicht;
• fiscale verplichtingen.

In verschillende Belgische steden gelden vandaag strengere regels voor Airbnb-verhuur.

Wat controleer je best vóór je start met Airbnb

Wie een appartement via Airbnb wil verhuren, controleert best vooraf:

1. de basisakte;
2. het reglement van mede-eigendom;
3. het huishoudelijk reglement;
4. lokale vergunningen en regelgeving;
5. eventuele beperkingen opgelegd door de VME.

Een duidelijke communicatie met de syndicus voorkomt vaak discussies en juridische procedures achteraf.

Conclusie: kan de VME Airbnb verbieden

Ja, in veel situaties kan de VME Airbnb verbieden of beperken. Vooral wanneer kortetermijnverhuur strijdig is met de residentiële bestemming van het gebouw of wanneer er overlast ontstaat.

Wil de VME Airbnb expliciet verbieden via een wijziging van de basisakte of de bestemming van het gebouw, dan is meestal een meerderheid van 4/5 van de stemmen vereist. Voor praktische regels rond veiligheid en rust volstaat soms een gewone meerderheid of een meerderheid van 2/3.

Daarom is het essentieel om vóór de start van Airbnb-verhuur de basisakte, het huishoudelijk reglement en de lokale regelgeving grondig te controleren.

De basisakte bepaalt wat je mag doen met je eigen voordeur.

---