L’ACP peut-elle interdire Airbnb

L’ACP peut-elle interdire Airbnb dans un immeuble à appartements ?

Oui, l’Association des Copropriétaires (ACP) peut, dans de nombreux cas, interdire Airbnb ou d’autres formes de location à court terme. L’autorisation d’Airbnb dépend principalement de l’affectation de l’immeuble, des dispositions de l’acte de base et des décisions de l’assemblée générale.

Les discussions concernant Airbnb dans les immeubles à appartements sont de plus en plus fréquentes. Les résidents se plaignent du bruit, du va-et-vient constant des clients et de problèmes de sécurité, tandis que les propriétaires souhaitent rentabiliser la location de leur appartement. Il est donc important de savoir ce qui est légalement autorisé et de quelles compétences dispose l’ACP.

Quelle est la différence entre une location ordinaire et Airbnb

Une location classique de longue durée, par exemple via un bail de 1, 3 ou 9 ans, est considérée comme un usage résidentiel normal d’un appartement.

Airbnb et les autres formes de location à court terme sont souvent évalués différemment sur le plan juridique. Ce type de location peut être considéré comme :

• une location touristique ;
• une activité commerciale ;
• une exploitation de type hôtelier ;
• une mise à disposition d’hébergements temporaires.

Par conséquent, Airbnb peut être contraire à un immeuble qui, selon l’acte de base, est exclusivement destiné à un usage résidentiel ou privé.

L’ACP peut-elle interdire Airbnb via l’acte de base

Oui. L’acte de base est généralement le document le plus important lors de discussions concernant Airbnb.

Lorsqu’il y est stipulé que l’immeuble est exclusivement destiné à l’habitation privée ou à un usage résidentiel, la location à court terme peut s’avérer problématique. Les juges estiment régulièrement qu’Airbnb va au-delà de l’« habitation normale » et s’apparente plutôt à une exploitation touristique.

Dans ce cas, l’ACP peut exiger que le propriétaire cesse la location via Airbnb.

L’assemblée générale peut-elle instaurer de nouvelles règles contre Airbnb

Oui, mais la majorité requise dépend de ce qui est précisément modifié.

Interdire totalement Airbnb : généralement une majorité des 4/5

Si l’ACP souhaite stipuler explicitement qu’Airbnb ou la location touristique est interdite, ou si elle souhaite adapter l’affectation de l’immeuble, une majorité des 4/5 des voix est généralement requise lors de l’assemblée générale.

Il s’agit d’une majorité qualifiée car les droits d’usage des propriétaires individuels sont restreints.

Une majorité des 4/5 est généralement requise lorsque l’on :

• modifie l’acte de base ;
• adapte l’affectation des parties privatives ;
• interdit explicitement la location commerciale ou touristique ;
• souhaite maintenir l’immeuble exclusivement résidentiel.

Restrictions pratiques : parfois majorité simple ou majorité des 2/3

Toutes les mesures ne requièrent pas une majorité des 4/5.

L’ACP peut souvent instaurer des règles pratiques pour protéger la tranquillité, la sécurité et la gestion de l’immeuble. Selon la situation, une majorité simple ou une majorité des 2/3 peut suffire.

Cela s’applique par exemple aux règles concernant :

• les codes d’accès et les badges ;
• l’enregistrement des clients ;
• l’utilisation des ascenseurs et des parties communes ;
• le tapage nocturne ;
• la gestion des déchets ;
• les mesures de sécurité.

Ainsi, une ACP peut rendre l’usage d’Airbnb plus difficile sans pour autant instaurer une interdiction totale.

Et si Airbnb n’est explicitement interdit nulle part

Même lorsque l’acte de base ne contient aucune interdiction explicite d’Airbnb, cela ne signifie pas automatiquement que tout est autorisé.

L’ACP peut toujours intervenir lorsque la location à court terme entraîne :

• des troubles anormaux du voisinage ;
• des nuisances sonores ;
• des problèmes de sécurité ;
• des dommages aux parties communes ;
• une perturbation de la tranquillité et de l’intimité des résidents.

Dans ce cas, l’ACP peut invoquer le principe général des troubles du voisinage et le droit des copropriétaires à la jouissance paisible de l’immeuble.

Réglementations locales et permis

Outre les règles de l’ACP, un propriétaire doit également tenir compte des réglementations locales et régionales concernant la location touristique.

Selon la commune ou la ville, des obligations supplémentaires peuvent s’appliquer, telles que :

• une obligation de permis ;
• l’enregistrement en tant qu’hébergement touristique ;
• des normes de sécurité incendie ;
• une obligation de déclaration ;
• des obligations fiscales.

Dans plusieurs villes belges, des règles plus strictes s’appliquent aujourd’hui à la location via Airbnb.

Que vérifier de préférence avant de commencer avec Airbnb

Quiconque souhaite louer un appartement via Airbnb a intérêt à vérifier au préalable :

1. l’acte de base ;
2. le règlement de copropriété ;
3. le règlement d’ordre intérieur ;
4. les permis et réglementations locales ;
5. les éventuelles restrictions imposées par l’ACP.

Une communication claire avec le syndic permet souvent d’éviter des discussions et des procédures juridiques ultérieures.

Conclusion : l’ACP peut-elle interdire Airbnb

Oui, dans de nombreuses situations, l’ACP peut interdire ou limiter Airbnb. Surtout lorsque la location à court terme est contraire à l’affectation résidentielle de l’immeuble ou lorsqu’il y a des nuisances.

Si l’ACP souhaite interdire explicitement Airbnb via une modification de l’acte de base ou de l’affectation de l’immeuble, une majorité des 4/5 des voix est généralement requise. Pour les règles pratiques concernant la sécurité et la tranquillité, une majorité simple ou une majorité des 2/3 suffit parfois.

C’est pourquoi il est essentiel de vérifier minutieusement l’acte de base, le règlement d’ordre intérieur et la réglementation locale avant de commencer une location Airbnb.

L’acte de base détermine ce que vous pouvez faire derrière votre propre porte d’entrée.

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