Hoe worden de aandelen van je kavel berekend

Wanneer je een appartement, garage of berging koopt in een mede-eigendom, koop je niet alleen een privatieve ruimte. Je wordt ook mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Aan elke privatieve kavel zijn daarom aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden. Die aandelen spelen een belangrijke rol bij de verdeling van bepaalde kosten binnen de mede-eigendom.

Wat zijn aandelen in de gemeenschappelijke delen

Een gebouw bestaat uit privatieve delen en gemeenschappelijke delen.
De privatieve delen zijn bijvoorbeeld je appartement, een afzonderlijke garage of een berging die juridisch als aparte kavel is aangeduid.
De gemeenschappelijke delen zijn bijvoorbeeld:

• het dak;
• de gevel;
• de funderingen;
• de inkomhal;
• de trappen;
• gemeenschappelijke leidingen;
• de lift;
• bepaalde technische installaties;
• andere delen die volgens de basisakte gemeenschappelijk zijn.

Omdat alle mede-eigenaars samen eigenaar zijn van deze gemeenschappelijke delen, wordt hun eigendomsrecht uitgedrukt in aandelen. Je kavel vertegenwoordigt bijvoorbeeld 100/1.000sten van de gemeenschappelijke delen. Een andere kavel kan bijvoorbeeld 150/1.000sten vertegenwoordigen.

Die aandelen staan normaal in de basisakte van het gebouw.

Hoe worden die aandelen berekend

De aandelen worden niet zomaar willekeurig gekozen. Bij de verdeling wordt in principe rekening gehouden met de waarde van iedere privatieve kavel ten opzichte van de waarde van het geheel.
Daarbij wordt onder meer gekeken naar elementen zoals:

• de oppervlakte;
• de bestemming van de kavel;
• de ligging;
• de lichtinval;
• het uitzicht;
• de eventuele terrassen;
• andere relevante kenmerken die de waarde van de kavel beïnvloeden.

Het gaat dus niet noodzakelijk om een eenvoudige berekening op basis van het aantal vierkante meters.
Een appartement van 100 m² op de eerste verdieping heeft bijvoorbeeld niet automatisch dezelfde aandelen als een appartement van 100 m² op de tiende verdieping met een groot terras en een ander uitzicht.

De aandelen worden vastgelegd in de basisakte. Bij de aankoop van een appartement is het daarom belangrijk om niet alleen naar de oppervlakte en de aankoopprijs te kijken, maar ook naar het aantal aandelen dat aan de kavel verbonden is.

Waarom zijn die aandelen belangrijk voor de kosten

De aandelen kunnen een belangrijke rol spelen bij de verdeling van de gemeenschappelijke kosten.
Als een bepaalde kost volgens de aandelen wordt verdeeld, betaalt een eigenaar met meer aandelen een groter deel van die kosten.

Stel dat een mede-eigendom 1.000 aandelen heeft en dat jouw appartement 100 aandelen vertegenwoordigt. Als een bepaalde gemeenschappelijke kost van €10.000 volgens de aandelen wordt verdeeld, zou jouw aandeel daarin bijvoorbeeld €1.000 bedragen.
Een eigenaar met 50 aandelen zou voor dezelfde kost €500 betalen.

Maar let op: niet elke gemeenschappelijke kost wordt noodzakelijk volgens dezelfde verdeelsleutel verdeeld.

De wet en de akte kunnen voor bepaalde kosten andere regels voorzien. Sommige kosten kunnen bijvoorbeeld worden verdeeld volgens het nut dat een bepaalde gemeenschappelijke voorziening voor een kavel heeft.

Aandelen zijn dus niet hetzelfde als je maandelijkse bijdrage

Het aantal aandelen bepaalt niet automatisch hoeveel je totale maandelijkse bijdrage aan de mede-eigendom zal bedragen.
De syndicus maakt de afrekening volgens de toepasselijke verdeelsleutels. Afhankelijk van het gebouw kunnen verschillende kosten volgens verschillende principes worden verdeeld.

Bijvoorbeeld:

Kost	Mogelijke verdeelsleutel
Dakwerken	Volgens aandelen
Gevelwerken	Volgens aandelen
Onderhoud gemeenschappelijke delen	Volgens aandelen of volgens de akte
Lift	Volgens aandelen of volgens nut
Gemeenschappelijke elektriciteit	Volgens de toepasselijke verdeelsleutel
Kosten verbonden aan een specifieke installatie	Mogelijk volgens nut

De precieze regeling moet altijd worden nagegaan in de basisakte, het reglement van mede-eigendom en de toepasselijke wettelijke regels.

Wat als je een aparte garage hebt

Een garage kan juridisch een afzonderlijke privatieve kavel zijn.
Dat betekent dat de garage haar eigen aandelen in de gemeenschappelijke delen kan hebben.

Bijvoorbeeld:

• appartement: 850/1.000sten;
• garage: 50/1.000sten;
• berging: 20/1.000sten;
• andere kavels: samen 80/1.000sten.

In dat geval bezit de eigenaar niet alleen het appartement, maar ook de afzonderlijke garagekavel met haar eigen aandelen.
Die garage kan daardoor ook gevolgen hebben voor de kosten die volgens aandelen worden verdeeld.
Het is dus een vergissing om ervan uit te gaan dat een garage "geen aandelen" heeft omdat ze veel kleiner is dan een appartement.

En wat met een aparte berging

Hetzelfde principe kan gelden voor een berging.
Als de berging als een afzonderlijke privatieve kavel in de basisakte is opgenomen, kan zij eigen aandelen hebben.
Een berging van bijvoorbeeld 8 m² kan dus een eigen aandeel in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Dat aandeel kan relatief klein zijn, maar het kan wel een rol spelen bij de kostenverdeling.

Appartement + garage + berging: één of meerdere kavels

Dit is een belangrijk aandachtspunt bij het lezen van de basisakte.
Een appartement, garage en berging kunnen juridisch:

1. één geheel vormen;
2. afzonderlijke privatieve kavels zijn;
3. of op een andere manier juridisch met elkaar verbonden zijn.

Daarom moet je niet alleen kijken naar wat er fysiek bij je appartement hoort.
De juridische indeling in de basisakte is doorslaggevend.
Wanneer een garage bijvoorbeeld een afzonderlijke kavel is, kan ze haar eigen aandelen en haar eigen kostenverplichtingen hebben.

Waarom kan dit financieel belangrijk zijn

Stel dat je een appartement koopt met een garage en berging.
Je zou kunnen denken:
Juridisch kan de situatie echter anders liggen. Als de garage en berging afzonderlijke kavels zijn, kunnen ze afzonderlijke aandelen vertegenwoordigen en kunnen er voor die kavels bepaalde kosten verschuldigd zijn.

Daarom is het belangrijk om vóór een aankoop te controleren:

• hoeveel aandelen je appartement heeft;
• hoeveel aandelen je garage heeft;
• hoeveel aandelen je berging heeft;
• welke kosten volgens aandelen worden verdeeld;
• welke kosten volgens nut of een andere verdeelsleutel worden verdeeld;
• of er bijzondere kostenregelingen bestaan;
• of bepaalde kavels zijn vrijgesteld van bepaalde kosten.

Een eenvoudig voorbeeld

Stel dat een gebouw 1.000 aandelen heeft.
Jouw eigendom bestaat uit:

• appartement: 100 aandelen;
• garage: 50 aandelen;
• berging: 20 aandelen.

Samen bezit je dan 170 aandelen.

Als een bepaalde kost van €20.000 volledig volgens deze aandelen wordt verdeeld, bedraagt jouw aandeel:

170 / 1.000 × €20.000 = €3.400.

Dit voorbeeld is uiteraard vereenvoudigd. In de praktijk kunnen verschillende kosten met verschillende verdeelsleutels worden aangerekend.

Conclusie

De aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn een belangrijk onderdeel van de mede-eigendom. Ze bepalen hoeveel iedere privatieve kavel vertegenwoordigt in het geheel van de gemeenschappelijke delen en kunnen een belangrijke invloed hebben op de verdeling van de gemeenschappelijke kosten.
Heb je naast je appartement ook een afzonderlijke garage of berging, dan is het bijzonder belangrijk om na te gaan hoe deze juridisch in de basisakte zijn opgenomen en hoeveel aandelen eraan verbonden zijn.

Wie de kosten van een mede-eigendom wil begrijpen, moet daarom beginnen bij de basisakte. Daar vind je de juridische structuur van het gebouw, de privatieve kavels, de aandelen en de basisregels voor de kostenverdeling.

Je aandelen bepalen niet alleen je aandeel in het gebouw, maar kunnen ook bepalen hoeveel je betaalt

---