Comment les quotes-parts de votre lot sont-elles calculées ?

Lorsque vous achetez un appartement, un garage ou un débarras dans une copropriété, vous n'achetez pas seulement un espace privatif. Vous devenez également copropriétaire des parties communes de l'immeuble. À chaque lot privatif sont donc liées des quotes-parts dans les parties communes. Ces quotes-parts jouent un rôle important dans la répartition de certains frais au sein de la copropriété.

Que sont les quotes-parts dans les parties communes ?

Un immeuble se compose de parties privatives et de parties communes.
Les parties privatives sont, par exemple, votre appartement, un garage séparé ou un débarras désigné juridiquement comme un lot distinct.
Les parties communes sont, par exemple :

• le toit ;
• la façade ;
• les fondations ;
• le hall d'entrée ;
• les escaliers ;
• les conduites communes ;
• l'ascenseur ;
• certaines installations techniques ;
• d'autres parties qui, selon l'acte de base, sont communes.

Puisque tous les copropriétaires sont ensemble propriétaires de ces parties communes, leur droit de propriété est exprimé en quotes-parts. Votre lot représente, par exemple, 100/1 000es des parties communes. Un autre lot peut, par exemple, représenter 150/1 000es.

Ces quotes-parts figurent normalement dans l'acte de base de l'immeuble.

Comment ces quotes-parts sont-elles calculées ?

Les quotes-parts ne sont pas choisies au hasard. Lors de la répartition, il est en principe tenu compte de la valeur de chaque lot privatif par rapport à la valeur de l'ensemble.
Pour ce faire, on examine notamment des éléments tels que :

• la superficie ;
• l'affectation du lot ;
• la situation ;
• la luminosité ;
• la vue ;
• les éventuelles terrasses ;
• d'autres caractéristiques pertinentes qui influencent la valeur du lot.

Il ne s'agit donc pas nécessairement d'un simple calcul basé sur le nombre de mètres carrés.
Un appartement de 100 m² au premier étage n'a pas automatiquement les mêmes quotes-parts qu'un appartement de 100 m² au dixième étage avec une grande terrasse et une vue différente.

Les quotes-parts sont fixées dans l'acte de base. Lors de l'achat d'un appartement, il est donc important de ne pas regarder seulement la superficie et le prix d'achat, mais aussi le nombre de quotes-parts liées au lot.

Pourquoi ces quotes-parts sont-elles importantes pour les frais ?

Les quotes-parts peuvent jouer un rôle important dans la répartition des charges communes.
Si un certain frais est réparti selon les quotes-parts, un propriétaire possédant plus de quotes-parts paiera une part plus importante de ces frais.

Supposons qu'une copropriété compte 1 000 quotes-parts et que votre appartement en représente 100. Si une charge commune de 10 000 € est répartie selon les quotes-parts, votre part s'élèverait, par exemple, à 1 000 €.
Un propriétaire avec 50 quotes-parts paierait 500 € pour la même charge.

Mais attention : toutes les charges communes ne sont pas nécessairement réparties selon la même clé de répartition.

La loi et l'acte peuvent prévoir d'autres règles pour certains frais. Certains frais peuvent, par exemple, être répartis selon l'utilité qu'une installation commune présente pour un lot.

Les quotes-parts ne sont donc pas identiques à votre contribution mensuelle

Le nombre de quotes-parts ne détermine pas automatiquement le montant de votre contribution mensuelle totale à la copropriété.
Le syndic établit le décompte selon les clés de répartition applicables. Selon l'immeuble, différents frais peuvent être répartis selon différents principes.

Par exemple :

Frais	Clé de répartition possible
Travaux de toiture	Selon les quotes-parts
Les façades	Selon les quotes-parts
Entretien des parties communes	Selon les quotes-parts ou selon l'acte
Ascenseur	Selon les quotes-parts ou selon l'utilité
Électricité commune	Selon la clé de répartition applicable
Frais liés à une installation spécifique	Éventuellement selon l'utilité

La réglementation précise doit toujours être vérifiée dans l'acte de base, le règlement de copropriété et les règles légales applicables.

Qu'en est-il si vous avez un garage séparé ?

Un garage peut être juridiquement un lot privatif distinct.
Cela signifie que le garage peut avoir ses propres quotes-parts dans les parties communes.

Par exemple :

• appartement : 850/1 000es ;
• garage : 50/1 000es ;
• débarras : 20/1 000es ;
• autres lots : ensemble 80/1 000es.

Dans ce cas, le propriétaire possède non seulement l'appartement, mais aussi le lot de garage distinct avec ses propres quotes-parts.
Ce garage peut donc également avoir des conséquences sur les frais répartis selon les quotes-parts.
C'est donc une erreur de supposer qu'un garage n'a « pas de quotes-parts » parce qu'il est beaucoup plus petit qu'un appartement.

Et qu'en est-il d'un débarras séparé ?

Le même principe peut s'appliquer à un débarras.
Si le débarras est inscrit comme un lot privatif distinct dans l'acte de base, il peut avoir ses propres quotes-parts.
Un débarras de 8 m², par exemple, peut donc représenter sa propre quote-part dans les parties communes.
Cette part peut être relativement petite, mais elle peut jouer un rôle dans la répartition des frais.

Appartement + garage + débarras : un ou plusieurs lots ?

C'est un point d'attention important lors de la lecture de l'acte de base.
Un appartement, un garage et un débarras peuvent juridiquement :

1. former un tout ;
2. être des lots privatifs distincts ;
3. ou être liés juridiquement d'une autre manière.

C'est pourquoi vous ne devez pas seulement regarder ce qui appartient physiquement à votre appartement.
La répartition juridique dans l'acte de base est déterminante.
Lorsqu'un garage est, par exemple, un lot distinct, il peut avoir ses propres quotes-parts et ses propres obligations de frais.

Pourquoi cela peut-il être important financièrement ?

Supposons que vous achetiez un appartement avec un garage et un débarras.
Vous pourriez penser :
Cependant, juridiquement, la situation peut être différente. Si le garage et le débarras sont des lots distincts, ils peuvent représenter des quotes-parts séparées et certains frais peuvent être dus pour ces lots.

C'est pourquoi il est important de vérifier avant un achat :

• combien de quotes-parts possède votre appartement ;
• combien de quotes-parts possède votre garage ;
• combien de quotes-parts possède votre débarras ;
• quels frais sont répartis selon les quotes-parts ;
• quels frais sont répartis selon l'utilité ou une autre clé de répartition ;
• s'il existe des régimes de frais particuliers ;
• si certains lots sont exonérés de certains frais.

Un exemple simple

Supposons qu'un immeuble compte 1 000 quotes-parts.
Votre propriété se compose de :

• appartement : 100 quotes-parts ;
• garage : 50 quotes-parts ;
• débarras : 20 quotes-parts.

Ensemble, vous possédez alors 170 quotes-parts.

Si une certaine charge de 20 000 € est entièrement répartie selon ces quotes-parts, votre part s'élève à :

170 / 1 000 × 20 000 € = 3 400 €.

Cet exemple est bien entendu simplifié. En pratique, différents frais peuvent être facturés avec différentes clés de répartition.

Conclusion

Les quotes-parts dans les parties communes sont un élément important de la copropriété. Elles déterminent ce que chaque lot privatif représente dans l'ensemble des parties communes et peuvent avoir une influence majeure sur la répartition des charges communes.
Si vous possédez, en plus de votre appartement, un garage ou un débarras distinct, il est particulièrement important de vérifier comment ceux-ci sont inscrits juridiquement dans l'acte de base et combien de quotes-parts y sont liées.

Quiconque souhaite comprendre les frais d'une copropriété doit donc commencer par l'acte de base. Vous y trouverez la structure juridique de l'immeuble, les lots privatifs, les quotes-parts et les règles de base pour la répartition des frais.

Vos quotes-parts ne déterminent pas seulement votre part dans l'immeuble, mais peuvent aussi déterminer combien vous payez.

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