Verschil tussen gemeenschappelijke en privatieve delen

Wat zijn gemeenschappelijke en privatieve delen in een appartementsgebouw?
In een appartementsgebouw is niet alles van iedereen — en ook niet alles uitsluitend van één eigenaar. De wet maakt een duidelijk onderscheid tussen gemeenschappelijke delen en privatieve delen. Maar wat betekent dit onderscheid precies en waarom is het belangrijk? Gemeenschappelijke delen zijn de ruimtes en elementen die toebehoren aan alle mede-eigenaars samen. Privatieve delen zijn de ruimtes die exclusief toebehoren aan één eigenaar.

Wat zijn privatieve delen?
De privatieve delen zijn de ruimtes die een eigenaar exclusief gebruikt en beheert. Dit zijn de delen waarvoor hij als enige verantwoordelijk is.

Typische voorbeelden van privatieve delen zijn:

• Het appartement zelf, inclusief de binnenwanden
• De vloerbekleding en het pleisterwerk aan de binnenzijde
• De keuken- en badkamerinrichting
• Binnendeuren en ramen die uitsluitend het privatief bedienen
• Een individuele garage of berging

De eigenaar mag zijn privatief vrij inrichten, renoveren en gebruiken zolang hij daarbij de gemeenschappelijke delen en de rechten van andere mede-eigenaars niet schaadt.

Wat zijn gemeenschappelijke delen? De gemeenschappelijke delen zijn alles wat alle mede-eigenaars samen gebruiken of wat de structuur van het gebouw vormt. Deze worden beheerd door de VME en vallen onder de bevoegdheid van de algemene vergadering.

Typische voorbeelden van gemeenschappelijke delen zijn:

• De inkomhal, gangen en trappenhal
• De lift en gemeenschappelijke technische installaties
• Het dak, de gevels en de fundering
• Gemeenschappelijke verwarmings- of verlichtingssystemen
• De tuin, oprit of gemeenschappelijke parkeerplaatsen

Geen enkele mede-eigenaar mag de gemeenschappelijke delen privatiseren of aanpassen zonder toestemming van de algemene vergadering.

Wie betaalt voor de gemeenschappelijke delen? De kosten voor het onderhoud en de herstellingen van de gemeenschappelijke delen worden gedeeld door alle mede-eigenaars. Dit gebeurt in verhouding tot ieders aandeel in de gemeenschappelijke delen, zoals vastgelegd in de basisakte.

Concreet betekent dit:

• Hoe groter het appartement, hoe groter doorgaans het aandeel in de gemeenschappelijke kosten
• De bijdragen worden geïnd via provisies door de syndicus
• Werken aan gemeenschappelijke delen worden beslist op de algemene vergadering

Wat als er twijfel is over de grens? Soms is het niet meteen duidelijk of iets gemeenschappelijk of privatief is. Denk aan een raam, een terras of een buitendeur. In die gevallen is de basisakte bepalend. Daarin staat voor elk onderdeel van het gebouw beschreven of het gemeenschappelijk dan wel privatief is.

Bij betwisting kan de vrederechter uitsluitsel geven. Het is dan ook belangrijk dat de basisakte goed is opgesteld bij de oprichting van de mede-eigendom.

Zijn er ook gemene delen met exclusief gebruik? Ja, de wet voorziet in een bijzondere categorie: gemeenschappelijke delen met exclusief gebruik. Dit zijn technisch gezien gemeenschappelijke delen, maar één eigenaar heeft er het exclusieve gebruiksrecht van. Een voorbeeld is een privatief terras dat zich boven de gemeenschappelijke ingang bevindt. De eigenaar gebruikt het terras exclusief, maar het onderhoud en de herstellingen kunnen toch gedeeld zijn — afhankelijk van wat in de basisakte staat.

Wat is de conclusie?
Het onderscheid tussen gemeenschappelijke en privatieve delen is de basis van elke mede-eigendom. Het bepaalt wie verantwoordelijk is voor welk deel van het gebouw, wie de kosten draagt en wie beslist over onderhoud en werken. Een duidelijke basisakte en een goed geïnformeerde VME voorkomen discussies en zorgen voor een transparant beheer van het gebouw.

---

Je voordeur is de grens tussen privé en gemeenschappelijk

---