Wat is een algemene vergadering (AV)

Wat is een algemene vergadering (AV) bij een mede-eigendom? In een appartementsgebouw nemen de mede-eigenaars samen beslissingen over het beheer van hun gebouw. Dit gebeurt op de algemene vergadering (AV). Maar wat is een algemene vergadering precies en hoe werkt ze? De algemene vergadering is het hoogste beslissingsorgaan van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Alle mede-eigenaars komen samen om te stemmen over het beheer, de financiën en de werken in het gebouw.

Wat is de rol van de algemene vergadering? De algemene vergadering is het orgaan waar de mede-eigenaars gezamenlijk de koers van het gebouw bepalen. De syndicus voert de beslissingen uit, maar de beslissingsmacht ligt bij de eigenaars zelf.

De algemene vergadering beslist onder meer over:

• Het goedkeuren van de jaarrekening en de begroting
• Het aanstellen of ontslaan van de syndicus
• Het uitvoeren van werken aan de gemeenschappelijke delen
• Wijzigingen aan de basisakte of het reglement van mede-eigendom
• Het vaststellen van de provisies en bijdragen

Zonder algemene vergadering kan de VME niet correct functioneren.

Hoe vaak vergadert de algemene vergadering? Wettelijk is er minstens één algemene vergadering per jaar verplicht, de zogenaamde gewone of jaarvergadering. De syndicus roept deze bijeen, doorgaans in het najaar.

Daarnaast kan er een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen wanneer:

• De syndicus dit nodig acht
• Mede-eigenaars die samen meer dan één vijfde van de aandelen bezitten dit vragen
• Er dringende beslissingen nodig zijn over werken of geschillen

Wie mag deelnemen aan de algemene vergadering? Alle mede-eigenaars hebben het recht om deel te nemen aan de algemene vergadering en te stemmen. Stemrecht wordt bepaald op basis van het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen, zoals vastgelegd in de basisakte.

Wie niet aanwezig kan zijn, kan:

• Een volmacht geven aan een andere mede-eigenaar
• In sommige gevallen digitaal deelnemen, indien de vergadering dit toelaat

Huurders hebben geen stemrecht op de algemene vergadering. Enkel eigenaars beslissen.

Hoe verloopt een algemene vergadering? De syndicus roept de vergadering samen via een schriftelijke uitnodiging, minstens vijftien dagen op voorhand. Deze uitnodiging bevat de agenda met alle te bespreken punten.

Tijdens de vergadering:

• Wordt elk agendapunt besproken en in stemming gebracht
• Gelden specifieke meerderheden afhankelijk van de beslissing
• Wordt een verslag opgemaakt door de syndicus

Het verslag wordt nadien bezorgd aan alle mede-eigenaars, ook aan wie niet aanwezig was.

Welke meerderheden gelden er? Niet elke beslissing vereist dezelfde meerderheid. De appartementswet maakt een onderscheid:

• Gewone meerderheid (meer dan de helft): voor courante beheerstaken zoals kleine werken of contracten
• Drie vierde meerderheid: voor belangrijkere beslissingen zoals grote werken of wijziging van het reglement van interne orde
• Vier vijfde meerderheid: voor ingrijpende wijzigingen aan de basisakte of het reglement van mede-eigendom
• Unanimiteit: voor de zwaarste beslissingen, zoals de volledige ontbinding van de VME

Wat als een mede-eigenaar het niet eens is met een beslissing? Een mede-eigenaar die zich niet kan vinden in een beslissing van de algemene vergadering kan deze aanvechten bij de vrederechter. Dit moet gebeuren binnen vier maanden na ontvangst van het verslag. De rechter kan een beslissing vernietigen als ze in strijd is met de wet of de statuten van het gebouw.

Wat is de conclusie? De algemene vergadering is het hart van de mede-eigendom. Ze geeft de mede-eigenaars inspraak en beslissingsmacht over hun gebouw. Een goed voorbereide en correct verlopen algemene vergadering is essentieel voor een transparant en harmonieus beheer. De syndicus organiseert en begeleidt de vergadering, maar de beslissingen liggen bij de eigenaars zelf.

---

De beslissingsmacht ligt niet bij de syndicus maar bij de eigenaars zelf.

---