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Différence entre parties communes et parties privatives
Que sont les parties communes et privatives dans un immeuble à appartements ?
Dans un immeuble à appartements, tout n’appartient pas à tout le monde — et tout n’appartient pas non plus exclusivement à un seul propriétaire. La loi établit une distinction claire entre les parties communes et les parties privatives. Mais que signifie exactement cette distinction et pourquoi est-elle importante ? Les parties communes sont les espaces et éléments qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Les parties privatives sont les espaces qui appartiennent exclusivement à un seul propriétaire.
Que sont les parties privatives ?
Les parties privatives sont les espaces qu’un propriétaire utilise et gère de manière exclusive. Ce sont les parties dont il est le seul responsable.
Voici des exemples typiques de parties privatives :
- L’appartement lui-même, y compris les cloisons intérieures
- Le revêtement de sol et le plafonnage intérieur
- L’aménagement de la cuisine et de la salle de bain
- Les portes intérieures et les fenêtres desservant exclusivement la partie privative
- Un garage ou une cave individuelle
Le propriétaire peut aménager, rénover et utiliser sa partie privative librement, tant qu’il ne porte pas atteinte aux parties communes ni aux droits des autres copropriétaires.
Que sont les parties communes ? Les parties communes comprennent tout ce que l’ensemble des copropriétaires utilise collectivement ou ce qui constitue la structure du bâtiment. Celles-ci sont gérées par l’ACP et relèvent de la compétence de l’assemblée générale.
Voici des exemples typiques de parties communes :
- Le hall d’entrée, les couloirs et la cage d’escalier
- L’ascenseur et les installations techniques communes
- Le toit, les façades et les fondations
- Les systèmes de chauffage ou d’éclairage communs
- Le jardin, l’allée ou les emplacements de parking communs
Aucun copropriétaire ne peut privatiser ou modifier les parties communes sans l’autorisation de l’assemblée générale.
Qui paie pour les parties communes ? Les frais d’entretien et de réparation des parties communes sont partagés entre tous les copropriétaires. Cela se fait au prorata de la quote-part de chacun dans les parties communes, telle que définie dans l’acte de base.
Concrètement, cela signifie :
- Plus l’appartement est grand, plus la quote-part dans les charges communes est généralement élevée
- Les contributions sont perçues via des provisions par le syndic
- Les travaux aux parties communes sont décidés lors de l’assemblée générale
Que faire en cas de doute sur la limite ? Il n’est parfois pas immédiatement clair si un élément est commun ou privatif. Pensez à une fenêtre, une terrasse ou une porte extérieure. Dans ces cas, l’acte de base est déterminant. Il décrit pour chaque élément du bâtiment s’il est commun ou privatif.
En cas de litige, le juge de paix peut trancher. Il est donc important que l’acte de base soit correctement rédigé lors de la constitution de la copropriété.
Existe-t-il aussi des parties communes à usage exclusif ? Oui, la loi prévoit une catégorie particulière : les parties communes à usage exclusif. Techniquement, il s’agit de parties communes, mais un seul propriétaire en détient le droit d’usage exclusif. Un exemple est une terrasse privative située au-dessus de l’entrée commune. Le propriétaire utilise la terrasse de manière exclusive, mais l’entretien et les réparations peuvent tout de même être partagés — selon ce qui est stipulé dans l’acte de base.
Quelle est la conclusion ?
La distinction entre parties communes et parties privatives constitue la base de toute copropriété. Elle détermine qui est responsable de quelle partie du bâtiment, qui en supporte les frais et qui décide de l’entretien et des travaux. Un acte de base clair et une ACP bien informée évitent les discussions et garantissent une gestion transparente de l’immeuble.
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