Het einde van 2023 nadert met rasse schreden. Aan de overgang naar een nieuw jaar zijn ook vaak deadlines gekoppeld om keuringen en attesten op te vragen. Welke deadlines mag je als syndicus niet uit het oog verliezen?
EPC gemeenschappelijke delen
Tegen het einde van dit jaar moeten alle appartementsgebouwen in Vlaanderen over een EPC van de gemeenschappelijke delen beschikken. De grote gebouwen vanaf 15 eenheden, moeten al sinds 1 januari 2022 over een EPC GD beschikken. Voor middelgrote gebouwen, met tussen de 5 en 14 eenheden, was dit 1 januari 2023. En ten slotte moeten ook de kleinere appartementsgebouwen met maximaal 4 eenheden voldoen aan deze EPC-plicht. Uiterlijk op 1 januari 2024 zullen ook zij over een EPC GD moeten beschikken.
Moderniseringstermijn voor liften van vóór 1958 zonder historische waarde
Voor liften die voor 1958 in gebruik zijn genomen maar geen historische waarde hebben nadert de deadline. De uiterste datum voor de modernisering is 31 december 2023. Voor liften die voor 1958 in gebruik zijn genomen met historische waarde is er nog tijd. De uiterste datum voor de modernisering van die liften is 31 december 2027.
Uit de nieuwe editie van Property Today: Hoe veilig is uw lift?
Is er een lift in uw gebouw? Hoe weet u zeker dat die 100% veilig is? En wat kan je als gebouwbeheerder doen om ervoor te zorgen dat de lift 100% veilig is?
Liften zijn een alledaags gemak, maar hun veiligheid mag nooit over het hoofd worden gezien. In België zijn er naar schatting 85.000 liften, en zelfs moderne systemen kunnen risico’s met zich meebrengen als ze niet goed worden onderhouden.
Van gebrekkige toegangsbeveiliging tot tekortkomingen in verlichting, er zijn diverse problemen die kunnen opduiken. Beheerders staan in de frontlinie als het gaat om de veiligheid van liftinstallaties in de gebouwen die ze beheren.
Een cruciaal aspect is het naleven van onderhoud en inspecties, met strikte regels voor keuringen afhankelijk van de certificering van de onderhouds-firma. Opmerkingen uit keuringsverslagen moeten direct worden aangepakt, en actie ondernemen om de situatie te verbeteren is een prioriteit, zonder noodzakelijk goedkeuring van de algemene vergadering te hebben.
Naast periodieke keuringen is een risicoanalyse van de lift van vitaal belang om potentiële gebreken en moderniseringsbehoeften aan het licht te brengen. Wetgeving vereist zelfs periodieke modernisaties met een verplichte risicoanalyse om de 15 jaar.
Specifieke deadlines voor moderniseringswerken aan liften worden gegeven, afhankelijk van wanneer ze in bedrijf zijn gesteld. Een ‘regularisatieattest’ wordt uitgegeven na een risicoanalyse zonder tekortkomingen, maar na moderniseringswerken moet opnieuw een keuring plaatsvinden.
Het is aan de syndicus om binnen bepaalde termijnen moderniseringswerken uit te voeren om afkeuring en stillegging van de lift te voorkomen.
Een veiligheidsdossier met alle relevante informatie over de lift moet worden bijgehouden, terwijl er ook tips worden gegeven over welke documenten aanwezig moeten zijn voordat de keurder langskomt en welke informatie in de liftkooi moet hangen.
Dit artikel dient als een praktische gids voor beheerders om de veiligheid van liften te waarborgen, wettelijke vereisten na te leven en mogelijke risico’s te minimaliseren. Een essentiële stap om gebruikers te beschermen en de soepele werking van deze essentiële voorzieningen te waarborgen.
Op 1 september 2023 treedt boek XIX WER, getiteld “Schulden van de consument”, in werking . Vanaf 1 december is het ook van toepassing op schulden die voortkomen uit reeds voor de inwerkingtreding gesloten overeenkomsten, voor zover deze schulden na de inwerkingtreding zijn ontstaan. In een eerdere publicatie wezen we er al op dat een VME in het kader van dit boek noch onderneming, noch consument is. Voor de VME is deze wet dus niet van toepassing. Hiermee is echter nog niets gezegd over de vastgoedprofessional zelf. Welke gevolgen heeft deze wet voor jou als vastgoedprofessional?
Toepassingsgebied van de wet
Het toepassingsgebied is wat door een wet wordt geregeld. In geval van voorliggende tekst is dit twee zaken, namelijk de “minnelijke invordering van schulden” en de “activiteit van minnelijke invordering van schulden”. Voor beiden gelden afzonderlijke regels.
De definitie van “minnelijke invordering van schulden” luidt:
” iedere handeling of praktijk van een onderneming die tot doel heeft de consument ertoe aan te zetten een onbetaalde schuld te betalen, met uitzondering van iedere invordering op grond van een uitvoerbare titel”
De minnelijke invordering heeft dus betrekking op onbetaalde schulden van een consument bij een onderneming.
Onbetaalde schulden betekent een betalingsachterstand. Deze wetgeving is dus niet van toepassing op het gewone factureren van uw ereloon aan je klant. Ze is dat wel wanneer je klant die een consument is vervolgens de factuur niet betaalt en je verdere handelingen ter invordering stelt.
Consument heeft de klassieke betekenis van een natuurlijk persoon die handelt voor doeleinden die buiten handels-, bedrijfs- of beroepsdoeleinden. Ook wanneer je tegenpartij een professional is val je dus buiten het toepassingsgebied van de nieuwe regels. Dit is eveneens het geval wanneer je tegenpartij een rechtspersoon is, zoals een VZW, een stichting, een VME of een overheid.
Onderneming als laatste heeft de betekenis van iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft. Als vastgoedprofessional ben je uiteraard een onderneming.
Daarnaast regelt de nieuwe wet ook de activiteit van minnelijke invordering van schulden. Deze regels richten zich op ondernemingen die als hoofd- of nevenactiviteit onbetaalde schulden aan derden invorderen. Wie slechts incidenteel een partij bijstaat in het innen van een onbetaalde schuld valt echter buiten het toepassingsgebied van deze regelgeving.
Minnelijke invordering van schulden
Wanneer je klant een particulier is en je als makelaar of als rentmeester met onbetaalde facturen geconfronteerd wordt, dan zal je, wanneer je de achterstallige betaling wenst in te vorderen, de regels omtrent minnelijke invordering van schulden moeten volgen.
De vereisten voor de minnelijke invordering van schuld houden vooreerst in dat bij wanbetaling geen andere sommen van de consument kunnen gevorderd worden dan verwijlinteresten ten belope van maximum de wettelijke interest vermeerderd met acht procentpunten, en/of een forfaitaire vergoeding ten belope van:
20 euro als het verschuldigde saldo lager dan of gelijk aan 150 euro is;
30 euro vermeerderd met 10 % van het verschuldigde bedrag op de schijf tussen 150,01 en 500 euro als het verschuldigde saldo tussen 150,01 en 500 euro is; en
65 euro vermeerderd met 5 % van het verschuldigde bedrag op de schijf boven 500 euro met een maximum van 2000 euro als het verschuldigde saldo hoger dan 500 euro is.
Vooraleer deze vergoedingen kunnen gevorderd worden, moet de consument op een duurzame drager in gebreke worden gesteld en een termijn worden gegeven van 14 dagen. Deze termijn vangt aan op de derde werkdag na verzending. Indien de ingebrekestelling elektronisch wordt verzonden vangt de termijn echter aan op de kalenderdag na verzending.
Hoe dan ook moet deze ingebrekestelling de volgende vermeldingen bevatten:
het verschuldigde saldo en het bedrag van het schadebeding dat zal worden geëist bij niet-betaling binnen de termijn van veertien kalenderdagen;
je naam of de benaming, en je ondernemingsnummer;
een beschrijving van de dienst die de schuld heeft doen ontstaan, alsook de datum van opeisbaarheid van deze schuld; en
de termijn van 14 dagen, waarbinnen de schuld moet terugbetaald worden vooraleer enige kost, interesten of vergoedingen mogen worden gevorderd.
Voor deze eerste ingebrekestelling mogen geen kosten worden aangerekend. Voor verdere herinneringen bedragen de aanrekenbare kosten maximaal 7,50 EUR.
Heeft de klant de schuld niet betaald binnen de genoemde termijn van 14 dagen, dan kan je indien je een KMO bent de genoemde interesten aanrekenen vanaf de dag na verzending van de ingebrekestelling. Ben je geen KMO, dan lopen de interesten vanaf het aflopen van de termijn.
In ieder geval moet je de particuliere klant wanneer hij hier om vraagt onmiddellijk alle bewijsstukken bezorgen van de schuld, alsook informatie omtrent hoe hij de schuld kan betwisten.
De syndicus
Een apart verhaal is de syndicus. Die vordert voor zichzelf betalingen van de VME, en voor de VME betalingen van de mede-eigenaars.
Wanneer je als syndicus de betaling van je ereloon vordert is je tegenpartij de VME. Deze is geen consument. Bijgevolg is voorliggende wetgeving hierop niet van toepassing.
Wanneer je als syndicus de betaling vordert van de mede-eigenaars daarentegen handel je niet in eigen naam, maar als orgaan van de VME. Juridisch ben je het dan niet die handelt tegenover de mede-eigenaar, maar de VME. De VME is geen consument, maar evenmin een onderneming in de zin van voorliggende wetgeving. Om als onderneming te gelden moet een entiteit immers op duurzame wijze een economisch doel nastreven. Dit betekent concreet het aanbieden van goederen en diensten op de markt. Dit is niet wat de VME doet. Gezien het doelgebonden karakter van haar vermogen mag zij dit zelfs niet doen. Ook in dit geval is voorliggende wetgeving dus niet van toepassing.
Conclusie
Wanneer een particuliere klant een betalingsachterstand opbouwt zal je voortaan met deze nieuwe wetgeving rekening moeten houden. Concreet heeft dit in hoofdzaak gevolgen op hoe je rappelleert en welke interesten je kan vorderen.
Wanneer je optreedt als syndicus valt je activiteit buiten het kader van deze wetgeving.
Toen de energieprijzen de hoogte in schoten, introduceerde de overheid verschillende steunmaatregelen om tegemoet te komen aan die verhoogde kosten. Omdat de energiemarkt ondertussen weer stabiel is, werden veel maatregelen weer afgeschaft. Zo ook het btw-voordeel op gas voor bedrijven: sinds juli 2023 is dit terug verhoogd naar 21%. Zakelijke gebruikers die hun energie overwegend voor niet-zakelijke doeleinden gebruiken, komen echter opnieuw in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6% en dit zowel voor gas als voor elektriciteit. Dat laat onze partner Luminus weten. Die maatregel is vooral voordelig voor verenigingen van mede-eigenaren (VME’s) en bedrijven met een jaarlijks verbruik onder 20 MWh, waarbij de btw niet aftrekbaar is.
De nieuwe maatregel die in juli 2023 inging, is vooral voordelig voor verenigingen van mede-eigenaren (VME’s) en bedrijven met een jaarlijks verbruik onder 20 MWh, waarbij de btw niet aftrekbaar is. Het voordeel kan worden aangevraagd op 3 voorwaarden:
Je hebt een ondernemingsnummer
Je hebt momenteel een zakelijk energietarief.
Je hebt een leverpunt voor gemengd energieverbruik (voor zakelijke en niet-zakelijke activiteiten), waarvan tenminste 50% voor niet-zakelijke doeleinden gebruikt wordt.
Meer weten?
Meer informatie over de voorwaarden en over wat niet-zakelijk verbruik precies inhoudt, lees je hier.
Om gebruik te maken van dit voordeel neemt je best contact op met je energieleverancier. Luminus-klanten doen dit eenvoudig via het online invulformulier en geven daar aan welke leverpunten in aanmerking komen.
De traditionele benadering waarbij Algemene Vergaderingen ’s avonds georganiseerd moeten worden is aan het veranderen. Binnen het Parte-netwerk wordt al van bij het begin in 2020 doelbewust gekozen om deze avondgewoonte te doorbreken door het gros van Algemene vergaderingen pro-actief naar overdag te verplaatsen.
“Bij Parte werken we er elke dag hard aan om de werkomstandigheden van ons personeel te verbeteren en een voortrekkersrol op te nemen. Ik ben dan ook blij te lezen dat de beroepsorganisaties (o.a. UVS de Unie Van Syndici in een recent artikel uit het magazine Property Today) deze initiatieven beginnen over te nemen en aan te moedigen. Als Parte kunnen we dit enkel aanmoedigen.” – David Vancoillie, CEO Parte
De voordelen van het houden van algemene vergaderingen overdag zijn dan ook duidelijk.
Het beroep van syndicus aantrekkelijker maken voor professionals die op zoek zijn naar een evenwichtige levensstijl en meer controle wensen over hun werktijden (betere work-life balans).
In plaats van lange avonden en overuren te maken na een drukke werkdag kan de syndicus de vergadering tijdens de kantooruren houden met een frisse geest. Het stelt de syndicus in staat om een effectiever tijdsbeheer te hebben.
Het helpt de syndicus om vermoeidheid en burn-out te voorkomen, waardoor hij of zij frisser en energieker kan zijn bij het dagelijkse beheer van de VMEs.
Ook mede-eigenaars genieten mee van deze bewuste keuze. Door vergaderingen overdag te organiseren kunnen ze hun volledige aandacht richten op de te bespreken onderwerpen. Dit zorgt dat een meer weloverwogen besluitvorming tot stand komt met een frissen geest.
De vergaderingen overdag bieden ook voor mede-eigenaars een betere balans tussen werk en privéleven met gezinsverantwoordelijkheden. Ze kunnen de vergadering bijwonen zonder dat dit conflicteert met de behoeften van hun gezin.
“De terugkoppeling in Property Today is voor ons niet nieuw. Integendeel, we hebben altijd veel belang gehecht aan het welzijn van onze mede-eigenaars én ons team, die steeds centraal staan in onze besluitvorming. Het organiseren van vergaderingen overdag stelt ons in staat om een evenwicht te vinden tussen werk en privé, zodat iedereen actief kan deelnemen en zijn stem kan laten horen.” – David Vancoillie, CEO Parte
Een appartement in een mede-eigendom is voor 90% van de bevolking hun grootste kapitaalbezit. We merken dat het besef hierover begint te groeien en dat een goed beheer in een professionele setting belangrijk is. Indien mogelijk organiseren we zoveel mogelijk van de vergaderingen in onze kantoren waar alle infrastructuur aanwezig is, en waar nodig, andere collega’s op het dossier kunnen bijspringen. Dit gebeurt uiteraard best overdag tijdens de kantooruren wanneer iedereen aanwezig is.
Bij Parte bedanken we alvast onze klanten voor het meegaan in deze evolutie en het gestelde vertrouwen in onze mensen.
Christoph Kues is onze partner in Duitsland voor de verdere ontwikkeling of opvolging van vastgoedbeheer voor Parte.
Het gesprek gaat over vastgoedbeheer en hoe het efficiënter en aantrekkelijker kan worden gemaakt voor medewerkers.
Christoph Kues, die momenteel Parte in Duitsland opbouwt, zegt dat vastgoedbeheer niet bepaald sexy is voor veel leerlingen. Op dit moment is hij voornamelijk actief in Noordrijn-Westfalen, maar het doel is om landelijk uit te breiden – met België als voorbeeld. Hij wil niet alleen dat het heersende beeld van een nogal saaie baan snel tot het verleden behoort, maar hij wil de baan ook aantrekkelijker maken voor vrouwen met kinderen. Bovendien zou de werkdruk idealiter verminderd worden door verschillende vastgoedbeheerders gebruik te laten maken van dezelfde facturatiesoftware of kalendertools.
Bekijk het volledige gesprek met Christoph Kues van Parte en je zult merken dat vastgoedbeheer misschien toch niet zo ouderwets en saai hoeft te zijn, of te blijven: https://www.kivvon.com/de/no-risk-no-chance/parte-will-hausverwaltungen-besser-vernetzen-und-arbeitsschritte-vereinfachen
Artikel door Sonja Verschueren (De Tijd, 21 mei 2023) (https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/drie-misverstanden-over-de-taken-van-de-syndicus/10468808)
Sommige flatbewoners bellen al snel naar de syndicus, als hun kraan lekt of de verwarmingsketel het laat afweten. Maar die is daar niet verantwoordelijk voor. Voor wat dan wel?
Wie een appartement bezit, is soms ook de eigenaar van een kelder, een staanplaats of een garage in het hetzelfde gebouw. Daarnaast zijn er gemeenschappelijke delen die voor alle flateigenaars toegankelijk zijn, en waarvan ze allemaal mede-eigenaars zijn. Denk aan de lift, de gangen en de inkomhal.
Voor het beheer en onderhoud van die gemeenschappelijke delen staat een syndicus in. Als een gebouw uit twee of meer appartementen bestaat die in handen zijn van verschillende personen, zijn de mede-eigenaars – op enkele uitzonderingen na – wettelijk verplicht een syndicus aan te stellen. Dat hoeft geen professionele te zijn. Ook een mede-eigenaar kan als syndicus optreden. In kleinere appartementsgebouwen gebeurt dat wel vaker.
Het takenpakket van de syndicus is wettelijk vastgelegd, maar desondanks bestaan er misverstanden over.
Misverstand 1: de syndicus lost alles op
‘De wet op de mede-eigendom lijnt de opdracht van een syndicus duidelijk af’, zegt Tom Van Campenhout, docent aan de AP Hogeschool Antwerpen en bestuurder van het syndicuskantoor 03Beheer, die zo’n 8.000 appartementen in Antwerpen in portefeuille heeft. ‘Eigenaars denken soms dat wij voor alles verantwoordelijk zijn, maar dat is niet zo. Wij staan in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Elk appartementsgebouw heeft statuten. Daarin staat wat tot de gemeenschappelijke delen behoort, en wat privé is.’
‘Onze opdracht stopt achter de deur van het appartement’, treedt collega Frederiek Thiers bij. Hij is penningmeester bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) en zaakvoerder van de professioneel beheerder FT Immo, die zo’n 5.000 appartementen in Zuid-West-Vlaanderen beheert.
Valt de elektriciteit in uw appartement uit of lekt er water uit een verwarmingselement? Het is niet aan de syndicus om die problemen op te lossen. ‘Nochtans gebeurt het geregeld dat wij als een soort eerste hulp bij ongevallen gezien worden’, zegt Thiers. ‘Of dat we worden ingeschakeld om overlast door een medebewoner aan te klagen. Maar wij geen politieagenten.’
Wat behoort dan wel tot het takenpakket van de syndicus? ‘De wet op de mede-eigendom vermeldt zo’n 15 taken’, zegt Thiers. Zo voert de syndicus de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars (VME), waarin alle mede-eigenaars verenigd zijn. Hij moet de energieleverancier en de verzekeraar betalen en de provisies van alle flateigenaars innen. Die betalen elke maand of elk kwartaal een voorschot aan de syndicus, dat de kosten voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen dekt.
Daarnaast is de syndicus verantwoordelijk voor het opstellen van een begroting, zodat de mede-eigenaars een zicht hebben op de lopende en buitengewone kosten. Ook moet de syndicus één keer per jaar een algemene vergadering bijeenroepen. Daar nemen de mede-eigenaars beslissingen over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het is aan de syndicus om uit te voeren (of te laten uitvoeren) wat op zo’n vergadering beslist wordt.
Behoort ook tot het takenpakket: bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer. ‘Stel dat er stormschade is aan het dak van een appartementsgebouw, dan is de syndicus verplicht actie te ondernemen zodat de schade niet erger wordt. Er moet niet gewacht worden om de schade te herstellen tot de algemene vergadering plaatsvindt’, zegt Thiers. ‘Ook als een mede-eigenaar zijn financiële verplichtingen niet nakomt, moet de syndicus een extra provisie opvragen bij de mede-eigenaars zodat de VME haar verplichtingen tegenover leveranciers kan blijven nakomen’, zegt Van Campenhout.
‘Als een appartement verkocht wordt, is het de taak van de syndicus de kandidaat-koper op voorhand in te lichten over de stand van zaken in het appartementsgebouw’, zegt Thiers. De syndicus stelt onder meer de jongste drie verslagen van de algemene vergadering ter beschikking en geeft een update over het reservekapitaal, de spaarpot van de VME. ‘Op die manier koopt de nieuwe eigenaar geen kat in een zak.’
Misverstand 2: de syndicus is de baas van het gebouw
‘Sommigen denken dat wij het gebouw naar goeddunken beheren, maar dat klopt niet helemaal’, zegt Van Campenhout. ‘Een syndicus voert uit wat beslist wordt op de algemene vergadering. Als daar beslist wordt de gevel van een appartementsgebouw niet te renoveren, dan gebeurt dat niet, al is het misschien wenselijk. Een goede syndicus begeleidt de VME wel bij beslissingen en wijst op de verantwoordelijkheden van de mede-eigenaars.’
Een syndicus voert uit wat beslist wordt op de algemene vergadering. Hij is niet de baas van het gebouw.
Misverstand 3: de syndicus rekent veel aan
‘Soms krijgen we te horen dat een professionele syndicus duur is’, zegt Thiers. ‘Maar wij krijgen een ereloon op basis van het wettelijke takenpakket.’ Hoeveel dat ereloon bedraagt, hangt onder meer af van de grootte van het appartementsgebouw. Reken op 20 à 30 euro per maand per appartement voor een gebouw van 20 appartementen.
‘Voor kwaliteit en service moet je nu eenmaal betalen. Bovendien verwarren eigenaars het ereloon van de syndicus soms met de provisie die ze maandelijks of op kwartaalbasis betalen. Maar van dat bedrag gaat maar een stukje naar ons.’
Property Manager, gebouwbeheerder of syndicus, wat is dat nu juist? En wanneer spreek je van een mede-eigendom? Wat zeggen de regels en wat zegt de wetgeving?
We zetten het even op een rijtje.
Algemene Vergadering
De property manager beheert en vertegenwoordigt een mede-eigendom zoals bijvoorbeeld een appartementsgebouw. We spreken van een mede-eigendom zodra er verschillende eigenaars zijn in één gebouw. Dat wil zeggen dat ze niet alleen eigenaar zijn van hun eigen privatieve deel maar ook voor een deeltje mede-eigenaar zijn van de gemeenschappelijke delen in dat gebouw. Denk maar aan de lift, de inkomhal, de grond, etc.
Statuten van het gebouw
Zodra een gebouw meerdere eigenaars heeft worden er statuten opgemaakt met de voornaamste regels en bepalingen van dat gebouw. En die bestaan uit een basisakte en een reglement van mede-eigendom.
Wat is dat nu, zo’n basisakte? De basisakte beschrijft het onroerend geheel, de privatieve en gemeenschappelijke delen en het aandeel dat daaraan verbonden is. Zo ben je bijvoorbeeld volledig eigenaar van de kavel of het appartement dat je gekocht hebt, en 25/100 eigenaar van de gemeenschappelijke delen. De andere eigenaars bezitten dan 75/100 van deze gemeenschappelijke delen.
Het reglement van mede-eigendom beschrijft daarentegen de rechten en de plichten van de eigenaars over de privatieve en gemeenschappelijke delen. En daarbij hoort eveneens de verdeling van de lasten en de sancties in het geval een mede-eigenaar niet betaalt. Dit wordt opgemaakt bij middel van een authentieke akte door een notaris. Het kan ook zijn dat er geen notaris tussenkomt. Dan spreken we van een onderhandse akte, en dan wordt een regelement van interne orde opgesteld. Daarin staan de regels over de algemene vergadering, de werkwijze ervan, maar ook de manier waarop de syndicus benoemt wordt, wat de syndicus moet doen, hoe lang hij syndicus zal zijn, etc.
Wie zijn de betrokken partijen van een VME
Allereerst is er de vereniging van mede-eigenaars of kortweg de VME. Hiertoe behoren alle eigenaars en de bedoeling is eenvoudig: het beheer van het gebouw of van de groep van gebouwen.
De VME wordt ingeschreven in de kruispuntbank van ondernemingen en krijgt dus een ondernemingsnummer. De VME wordt ingeschreven in de kruispuntbank van ondernemingen en krijgt dus een ondernemingsnummer.
Een VME heeft ook een vermogen en dat bestaat uit een werkkapitaal, de voorschotten die de mede-eigenaars betalen voor periodieke kosten zoals de verlichtingskosten van de gang of de kosten voor de conciërge, en een reservekapitaal. Het reservekapitaal is de geldsom die gebruikt wordt voor het dekken van niet-periodieke uitgaven zoals het vernieuwen van het dak, of een nieuwe liftkoker… Een reservefonds is niet verplicht!
Vervolgens is er ook de raad van mede-eigendom. Die wordt opgericht door de eerste algemene vergadering in het geval een gebouw (of groep van gebouwen) meer dan 20 kavels telt. Wat doet de raad van mede-eigendom? Die oefenen controle uit op de syndicus.
En dan is er nog de commissaris van de rekeningen of het college van commissarissen van de rekeningen. De belangrijkste taak van dit orgaan bestaat eruit om de rekeningen van de VME te controleren. Vaak is deze persoon een professioneel bedrijfsrevisor of accountant maar dit kan ook een mede-eigenaar zijn.
Wat doet de syndicus?
Nu je dit weet, wil je ook weten wat de syndicus dan nog moet doen? De syndicus kan een rechtspersoon zijn of een natuurlijke persoon: een mede-eigenaar, een vastgoedmakelaar, of een andere vrije beroepsuitoefenaar.
Bij een nieuwbouw kiest de bouwheer of de bouwpromotor vaak de syndicus, en die blijft dan ook syndicus tot de eerste algemene vergadering. Indien het geen nieuwbouw betreft kan de syndicus aangesteld worden op verzoek van elke mede-eigenaar.
Simpelweg moet de syndicus de beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren. Zoals bijvoorbeeld onderhoudswerken in de tuin of gang laten uitvoeren. De syndicus beheert het vermogen van de VME, hij of zij vertegenwoordigt de VME, legt de lijst van kosten en schulden over aan de notaris en in geval van een verkoop moet een kostenramingen voorgelegd worden, de notulen opgemaakt worden…
De syndicus is nooit lid van de raad van mede-eigendom en kan ook nooit de commissaris van de rekeningen zijn.
De relatie tussen de syndicus en de VME, en zijn vergoeding moet vastgelegd zijn in een schriftelijk overeenkomst. In deze overeenkomst zit ook een lijst van de forfaitaire en aanvullende prestaties met de daaraan verbonden vergoedingen. In kleine appartementsgebouwen oefent een van de mede-eigenaren vaak de taak van syndicus kosteloos uit.
Het mandaat van een syndicus duurt drie jaar en kan door de algemene vergadering verlengd worden, maar nooit stilzwijgend. De syndicus kan ook zelf zijn ontslag geven, of door de algemene vergadering ontslagen worden.
De algemene vergadering of de AV is het orgaan van de VME. Elk jaar wordt de AV bijeengeroepen door de syndicus. Elke mede-eigenaar kan in persoon deelnemen aan de AV of zich laten vertegenwoordigen. Met twee derde van de meerderheid mag gestemd worden over statutenwijzigingen, werken aan de gemeenschappelijke delen, bedragen van opdrachten, etc.* Met vier vijfde van de meerderheid mag gestemd worden over verdeling van de lasten, de heropbouw van het onroerend goed, de verdeling van de kavel, etc. *
*Voor de volledige uitleg verwijzen we ook graag naar de website van de federale overheidsdienst justitie.
Gisteren hadden we met Parte de eer om exposant te mogen zijn van het Salon van de Mede-Eigendom. Tijdens de vijfde editie van het Salon kwamen leveranciers, bedrijven, eigenaars, partners en geïnteresseerden samen. Met andere woorden, eender wie op welke manier dan ook affiniteit vertoont met mede-eigendom was welkom.
Samen met Olivier Blockhuys van Solvio, Vincent Couet en Sebastien Cosse van Couet et Associés, onze HR Manager Sofie Van Ginderen en de CEO David Vancoillie maakten we er een leerrijke dag van. De uitgelezen kans om ons netwerk te vergroten, een blik te werpen op de toekomst van de syndicus, en ook verwelkomende gesprekken te hebben met potentiële eigenaars.
We kijken alvast uit naar de volgende editie. See you next year!
