Categorie archieven: Blog Post

Wie een mandaat of volmacht bij een algemene vergadering van mede-eigenaars verkrijgt, vervult een rechtshandeling in naam en voor rekening van een ander. Het document dat de opdrachtgever aan zijn vertegenwoordiger bindt, wordt ook mandaat genoemd.

Volmacht of mandaat voor mede-eigenaars

Als u tijdens een algemene vergadering van mede-eigenaars niet fysiek aanwezig kan zijn, kan u zich laten vertegenwoordigen door een derde. Dit doet u door deze persoon een volmacht of mandaat toe te kennen. De volmachtdrager mag een mede-eigenaar zijn, maar dat is niet verplicht. Elke derde, met uitzondering van de syndicus, kan de volmacht vervullen.

Het toegewezen mandaat wordt schriftelijk vastgelegd via een officieel document dat de volmachtgever invult en beide partijen vervolgens ondertekenen. Behalve de dag en het uur van de algemene vergadering en de kavel waarvoor de volmacht geldt, vermeldt het document ook de identiteitsgegevens van de volmachtgever en de volmachtdrager.

Algemene, specifieke en beperkte volmacht

Een volmacht bij een algemene vergadering van mede-eigenaars kan algemeen, specifiek of beperkt zijn. Bij een algemeen mandaat mag de vertegenwoordiger vrij stemmen. In het geval van een specifiek mandaat is de opdrachtgever verplicht om de steminstructies van de opdrachtgever te volgen. Bij een beperkt mandaat mag de vertegenwoordiger daarentegen niet stemmen. Dit mandaat dient louter om het geldigsheidsqurorum te bereiken. De opdrachtgever wil dan alleen ‘aanwezig’ zijn geweest op de algemene vergadering zonder te stemmen. Zo werkt hij wel mee aan het behalen van het dubbel quorum.

Maximaal drie mandaten per individu

Volgens de wetgeving voor de verening van mede-eigenaars mag niemand een onbeperkt aantal mandaten aanvaarden. Elke opdrachtgever mag maximaal drie volmachten accepteren. Voor lasthebbers geldt een uitzondering: zij mogen meer dan drie mandaten ontvangen zolang het totaal van hun eigen stemmen en die van hun volmachtgevers niet meer bedraagt dan 10 % van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

Benieuwd naar een blik achter de schermen bij syndicuskantoor Parte?

Ontdek Parte op LinkedIn

Veranderen van syndicus, is op elk moment mogelijk. U dient dit punt eerst op de agenda van de algemene vergadering te plaatsen. Als de huidige syndicus uw verzoek niet wil inwilligen, kan u hem een aangetekende brief sturen. Vervolgens kan u samen met de vereniging van mede-eigenaars een stemming houden over de hernieuwing of verandering van syndicus.

Stap 1: zet het op de agenda

Volgens de syndicuswetgeving mag de termijn van een syndicuscontract maximaal drie jaar bedragen. U kan het contract wel onbeperkt verlengen. Als u wil veranderen van syndicus, moet u dit punt op de agenda van de algemene vergadering laten zetten. Normaliter prijkt deze kwestie bij een gewone algemene vergadering reeds standaard op de dagorde. Loopt het contract echter meerdere jaren en is het nog niet afgelopen, dan is de kans reëel dat de syndicus het onderwerp niet zal vermelden.

Om er zeker van te zijn dat het punt op de agenda zal verschijnen, is het verstandig om de syndicus hier expliciet om te vragen. U moet deze aanvraag indienen minstens drie weken voor de vijftiendaagse periode waarin de algemene vergadering zal plaatsvinden.

Stap 2: stel een aangetekende brief op

Als de syndicus het punt niet op de agenda wil zetten, kan u samen met de mede-eigenaars die ten minste 20 % van de aandelen van de mede-eigendom vertegenwoordigen, een aangetekende brief ondertekenen. Stuur deze brief vervolgens naar de syndicus met het verzoek om de stemming over de hernieuwing of verandering van syndicus op de agenda te plaatsen. De syndicus heeft dan 30 dagen de tijd om hieraan te voldoen.

Een algemene vergadering kan op elk moment, zonder motivering en ongeacht de duur van het contract, de opdracht van een syndicus beëindigen. Houd wel rekening met een eventuele vergoeding voor vroegtijdige beëindiging die de vereniging van mede-eigenaars aan de syndicus zal moeten betalen.

Stap 3: verander van syndicus

Het veranderen van syndicus, verloopt via een gewone stemming waarvoor een gewone meerderheid vereist is. Bovendien is de beslissing tot keuze of vernieuwing van de syndicus uitsluitend voorbehouden aan de algemene vergadering. Dit staat in contrast met de keuze voor een leverancier, waarbij de raad van mede-eigendom het mandaat kan krijgen om in naam en voor rekening van de algemene vergadering te beslissen.

Bij een wijziging van de syndicus wordt volgens de syndicuswetgeving de naam van de gekozen syndicus vermeld, tezamen met zijn of haar volledige contactgegevens. Ook de overdrachtsdatum tussen de twee syndici wordt vastgelegd, net als de personen die door de algemene vergadering zijn aangewezen om het contract van de nieuwe syndicus te ondertekenen.

Wilt u een nieuwe syndicus kiezen? Parte is uw adviseur bij het beheer van mede-eigendommen.

Ik wil veranderen van syndicus

Onder het beheer van de syndicus vallen alle gemeenschappelijke delen van de mede-eigendom. Private delen zijn daarentegen voor rekening van de eigenaars. Over gemeenschappelijke delen met privatief gebruiksrecht of uitsluitend een private toegang, bestaan vaak misvattingen. Die ontmantelen we in dit artikel.

De syndicus beheert de gemeenschappelijke delen

Het is de taak van de syndicus om de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom te beheren. Dit omvat echter veel meer dan alleen de inkomhal. Zo behoort de hele structuur (dragende muren, betonnen vloeren, dak, terrassen, waterdichtingen, kelder, manoeuvreerruimte in de parkeergarage, fundering …) en het merendeel van de technische installaties (stookruimte, liften, ventilatiesysteem, hefpompen, waterontharders …) tot de gemeenschappelijke delen. Ook de grond waarop het gebouw staat, is gemeenschappelijk.

Als vastgoedbeheerder kent de syndicus dus een uitgebreid takenpakket. Private delen, zoals een badkuip, de deur van een slaapkamer of de vloerbedekking van een keuken, vallen echter niet onder zijn verantwoordelijkheid.

Let op bij gemeenschappelijke delen met privatief gebruiksrecht

Over gemeenschappelijke delen die men privatief mag gebruiken, bestaat een veelvoorkomende misvatting. Deze delen vallen doorgaans niet onder het beheer van de syndicus. Het betreft meestal onderdelen die enkel toegankelijk zijn via een privatieve kavel, zoals een appartement. Voorbeelden van dergelijke gemeenschappelijke delen met privatief gebruiksrecht zijn tuintjes van mede-eigenaars op de gelijkvloers en terrassen op het dak van het gebouw. Zowel het stukje grond als het dakgedeelte is niet van de mede-eigenaar in kwestie, maar deze kan er wel gebruik van maken. In ruil daarvoor moet hij het fatsoenlijk onderhouden.

Werken aan gemeenschappelijke delen met private toegang

Sommige gemeenschappelijke delen, die onder het beheer van de syndicus vallen, zijn enkel bereikbaar via private toegangen. Als men bij werken bijvoorbeeld toegang nodig heeft tot het dak, moet men vaak door het penthouse gaan. In dat geval is de eigenaar verplicht om de technici deze toegang te verlenen.

Een veelvoorkomend ander geval betreft terrassen. België onderging in de jaren ’60 en ’70 een grote bouwfase van appartementsblokken. Deze zijn ondertussen relatief verouderd en hebben vaak problemen met de waterdichting. Om deze waterdichting te vervangen, moet men de bevloering (tegels of hout) verwijderen. Dit zijn meestal private delen. Omdat de oorzaak bij de gemeenschappelijke waterdichting ligt, moet de mede-eigendom instaan voor de demontage van deze private delen én hun herstel.

Vragen over het beheer van mede-eigendommen? Parte staat u bij met professionele expertise.

Neem contact op voor meer informatie

Het einde van 2023 nadert met rasse schreden. Aan de overgang naar een nieuw jaar zijn ook vaak deadlines gekoppeld om keuringen en attesten op te vragen. Welke deadlines mag je als syndicus niet uit het oog verliezen? 

EPC gemeenschappelijke delen

Tegen het einde van dit jaar moeten alle appartementsgebouwen in Vlaanderen over een EPC van de gemeenschappelijke delen beschikken. De grote gebouwen vanaf 15 eenheden, moeten al sinds 1 januari 2022 over een EPC GD beschikken. Voor middelgrote gebouwen, met tussen de 5 en 14 eenheden, was dit 1 januari 2023. En ten slotte moeten ook de kleinere appartementsgebouwen met maximaal 4 eenheden voldoen aan deze EPC-plicht. Uiterlijk op 1 januari 2024 zullen ook zij over een EPC GD moeten beschikken.

Moderniseringstermijn voor liften van vóór 1958 zonder historische waarde

Voor liften die voor 1958 in gebruik zijn genomen maar geen historische waarde hebben nadert de deadline. De uiterste datum voor de modernisering is 31 december 2023. Voor liften die voor 1958 in gebruik zijn genomen met historische waarde is er nog tijd. De uiterste datum voor de modernisering van die liften is 31 december 2027.

Bron: CIB

Uit de nieuwe editie van Property Today: Hoe veilig is uw lift?

Is er een lift in uw gebouw? Hoe weet u zeker dat die 100% veilig is? En wat kan je als gebouwbeheerder doen om ervoor te zorgen dat de lift 100% veilig is?

Liften zijn een alledaags gemak, maar hun veiligheid mag nooit over het hoofd worden gezien. In België zijn er naar schatting 85.000 liften, en zelfs moderne systemen kunnen risico’s met zich meebrengen als ze niet goed worden onderhouden.

Van gebrekkige toegangsbeveiliging tot tekortkomingen in verlichting, er zijn diverse problemen die kunnen opduiken. Beheerders staan in de frontlinie als het gaat om de veiligheid van liftinstallaties in de gebouwen die ze beheren.

Een cruciaal aspect is het naleven van onderhoud en inspecties, met strikte regels voor keuringen afhankelijk van de certificering van de onderhouds-firma. Opmerkingen uit keuringsverslagen moeten direct worden aangepakt, en actie ondernemen om de situatie te verbeteren is een prioriteit, zonder noodzakelijk goedkeuring van de algemene vergadering te hebben.

Naast periodieke keuringen is een risicoanalyse van de lift van vitaal belang om potentiële gebreken en moderniseringsbehoeften aan het licht te brengen. Wetgeving vereist zelfs periodieke modernisaties met een verplichte risicoanalyse om de 15 jaar.

Specifieke deadlines voor moderniseringswerken aan liften worden gegeven, afhankelijk van wanneer ze in bedrijf zijn gesteld. Een ‘regularisatieattest’ wordt uitgegeven na een risicoanalyse zonder tekortkomingen, maar na moderniseringswerken moet opnieuw een keuring plaatsvinden.

Het is aan de syndicus om binnen bepaalde termijnen moderniseringswerken uit te voeren om afkeuring en stillegging van de lift te voorkomen.

Een veiligheidsdossier met alle relevante informatie over de lift moet worden bijgehouden, terwijl er ook tips worden gegeven over welke documenten aanwezig moeten zijn voordat de keurder langskomt en welke informatie in de liftkooi moet hangen.

Dit artikel dient als een praktische gids voor beheerders om de veiligheid van liften te waarborgen, wettelijke vereisten na te leven en mogelijke risico’s te minimaliseren. Een essentiële stap om gebruikers te beschermen en de soepele werking van deze essentiële voorzieningen te waarborgen.

Bron: Property Today – https://www.propertytoday.be/blog/artikels-1/hoe-veilig-is-uw-lift-161

Op 1 september 2023 treedt boek XIX WER, getiteld “Schulden van de consument”, in werking . Vanaf 1 december is het ook van toepassing op schulden die voortkomen uit reeds voor de inwerkingtreding gesloten overeenkomsten, voor zover deze schulden na de inwerkingtreding zijn ontstaan. In een eerdere publicatie wezen we er al op dat een VME in het kader van dit boek noch onderneming, noch consument is. Voor de VME is deze wet dus niet van toepassing. Hiermee is echter nog niets gezegd over de vastgoedprofessional zelf. Welke gevolgen heeft deze wet voor jou als vastgoedprofessional?

Toepassingsgebied van de wet

Het toepassingsgebied is wat door een wet wordt geregeld. In geval van voorliggende tekst is dit twee zaken, namelijk de “minnelijke invordering van schulden” en de “activiteit van minnelijke invordering van schulden”. Voor beiden gelden afzonderlijke regels.

De definitie van “minnelijke invordering van schulden” luidt:

” iedere handeling of praktijk van een onderneming die tot doel heeft de consument ertoe aan te zetten een onbetaalde schuld te betalen, met uitzondering van iedere invordering op grond van een uitvoerbare titel”

De minnelijke invordering heeft dus betrekking op onbetaalde schulden van een consument bij een onderneming.

Onbetaalde schulden betekent een betalingsachterstand. Deze wetgeving is dus niet van toepassing op het gewone factureren van uw ereloon aan je klant. Ze is dat wel wanneer je klant die een consument is vervolgens de factuur niet betaalt en je verdere handelingen ter invordering stelt.

Consument heeft de klassieke betekenis van een natuurlijk persoon die handelt voor doeleinden die buiten handels-, bedrijfs- of beroepsdoeleinden. Ook wanneer je tegenpartij een professional is val je dus buiten het toepassingsgebied van de nieuwe regels. Dit is eveneens het geval wanneer je tegenpartij een rechtspersoon is, zoals een VZW, een stichting, een VME of een overheid.

Onderneming als laatste heeft de betekenis van iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft. Als vastgoedprofessional ben je uiteraard een onderneming.

Daarnaast regelt de nieuwe wet ook de activiteit van minnelijke invordering van schulden. Deze regels richten zich op ondernemingen die als hoofd- of nevenactiviteit onbetaalde schulden aan derden invorderen. Wie slechts incidenteel een partij bijstaat in het innen van een onbetaalde schuld valt echter buiten het toepassingsgebied van deze regelgeving.

Minnelijke invordering van schulden

Wanneer je klant een particulier is en je als makelaar of als rentmeester met onbetaalde facturen geconfronteerd wordt, dan zal je, wanneer je de achterstallige betaling wenst in te vorderen, de regels omtrent minnelijke invordering van schulden moeten volgen.

De vereisten voor de minnelijke invordering van schuld houden vooreerst in dat bij wanbetaling geen andere sommen van de consument kunnen gevorderd worden dan verwijlinteresten ten belope van maximum de wettelijke interest vermeerderd met acht procentpunten, en/of een forfaitaire vergoeding ten belope van:

• 20 euro als het verschuldigde saldo lager dan of gelijk aan 150 euro is;
• 30 euro vermeerderd met 10 % van het verschuldigde bedrag op de schijf tussen 150,01 en 500 euro als het verschuldigde saldo tussen 150,01 en 500 euro is; en
• 65 euro vermeerderd met 5 % van het verschuldigde bedrag op de schijf boven 500 euro met een maximum van 2000 euro als het verschuldigde saldo hoger dan 500 euro is.

Vooraleer deze vergoedingen kunnen gevorderd worden, moet de consument op een duurzame drager in gebreke worden gesteld en een termijn worden gegeven van 14 dagen. Deze termijn vangt aan op de derde werkdag na verzending. Indien de ingebrekestelling elektronisch wordt verzonden vangt de termijn echter aan op de kalenderdag na verzending.

Hoe dan ook moet deze ingebrekestelling de volgende vermeldingen bevatten:

• het verschuldigde saldo en het bedrag van het schadebeding dat zal worden geëist bij niet-betaling binnen de termijn van veertien kalenderdagen;
• je naam of de benaming, en je ondernemingsnummer;
• een beschrijving van de dienst die de schuld heeft doen ontstaan, alsook de datum van opeisbaarheid van deze schuld; en
• de termijn van 14 dagen, waarbinnen de schuld moet terugbetaald worden vooraleer enige kost, interesten of vergoedingen mogen worden gevorderd.

Voor deze eerste ingebrekestelling mogen geen kosten worden aangerekend. Voor verdere herinneringen bedragen de aanrekenbare kosten maximaal 7,50 EUR.

Heeft de klant de schuld niet betaald binnen de genoemde termijn van 14 dagen, dan kan je indien je een KMO bent de genoemde interesten aanrekenen vanaf de dag na verzending van de ingebrekestelling. Ben je geen KMO, dan lopen de interesten vanaf het aflopen van de termijn.

In ieder geval moet je de particuliere klant wanneer hij hier om vraagt onmiddellijk alle bewijsstukken bezorgen van de schuld, alsook informatie omtrent hoe hij de schuld kan betwisten.

De syndicus

Een apart verhaal is de syndicus. Die vordert voor zichzelf betalingen van de VME, en voor de VME betalingen van de mede-eigenaars.

Wanneer je als syndicus de betaling van je ereloon vordert is je tegenpartij de VME. Deze is geen consument. Bijgevolg is voorliggende wetgeving hierop niet van toepassing.

Wanneer je als syndicus de betaling vordert van de mede-eigenaars daarentegen handel je niet in eigen naam, maar als orgaan van de VME. Juridisch ben je het dan niet die handelt tegenover de mede-eigenaar, maar de VME. De VME is geen consument, maar evenmin een onderneming in de zin van voorliggende wetgeving. Om als onderneming te gelden moet een entiteit immers op duurzame wijze een economisch doel nastreven. Dit betekent concreet het aanbieden van goederen en diensten op de markt. Dit is niet wat de VME doet. Gezien het doelgebonden karakter van haar vermogen mag zij dit zelfs niet doen. Ook in dit geval is voorliggende wetgeving dus niet van toepassing.

Conclusie

Wanneer een particuliere klant een betalingsachterstand opbouwt zal je voortaan met deze nieuwe wetgeving rekening moeten houden. Concreet heeft dit in hoofdzaak gevolgen op hoe je rappelleert en welke interesten je kan vorderen.

Wanneer je optreedt als syndicus valt je activiteit buiten het kader van deze wetgeving.

Bron: CIB

Toen de energieprijzen de hoogte in schoten, introduceerde de overheid verschillende steunmaatregelen om tegemoet te komen aan die verhoogde kosten. Omdat de energiemarkt ondertussen weer stabiel is, werden veel maatregelen weer afgeschaft. Zo ook het btw-voordeel op gas voor bedrijven: sinds juli 2023 is dit terug verhoogd naar 21%. Zakelijke gebruikers die hun energie overwegend voor niet-zakelijke doeleinden gebruiken, komen echter opnieuw in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6% en dit zowel voor gas als voor elektriciteit. Dat laat onze partner Luminus weten. Die maatregel is vooral voordelig voor verenigingen van mede-eigenaren (VME’s) en bedrijven met een jaarlijks verbruik onder 20 MWh, waarbij de btw niet aftrekbaar is.

De nieuwe maatregel die in juli 2023 inging, is vooral voordelig voor verenigingen van mede-eigenaren (VME’s) en bedrijven met een jaarlijks verbruik onder 20 MWh, waarbij de btw niet aftrekbaar is. Het voordeel kan worden aangevraagd op 3 voorwaarden:

• Je hebt een ondernemingsnummer
• Je hebt momenteel een zakelijk energietarief.
• Je hebt een leverpunt voor gemengd energieverbruik (voor zakelijke en niet-zakelijke activiteiten), waarvan tenminste 50% voor niet-zakelijke doeleinden gebruikt wordt.

Meer weten?

Meer informatie over de voorwaarden en over wat niet-zakelijk verbruik precies inhoudt, lees je hier.

Om gebruik te maken van dit voordeel neemt je best contact op met je energieleverancier. Luminus-klanten doen dit eenvoudig via het online invulformulier  en geven daar aan welke leverpunten in aanmerking komen.

Bron: CIB

De traditionele benadering waarbij Algemene Vergaderingen ’s avonds georganiseerd moeten worden is aan het veranderen. Binnen het Parte-netwerk wordt al van bij het begin in 2020 doelbewust gekozen om deze avondgewoonte te doorbreken door het gros van Algemene vergaderingen pro-actief naar overdag te verplaatsen.

“Bij Parte werken we er elke dag hard aan om de werkomstandigheden van ons personeel te verbeteren en een voortrekkersrol op te nemen. Ik ben dan ook blij te lezen dat de beroepsorganisaties (o.a. UVS de Unie Van Syndici in een recent artikel uit het magazine Property Today) deze initiatieven beginnen over te nemen en aan te moedigen. Als Parte kunnen we dit enkel aanmoedigen.” – David Vancoillie, CEO Parte

De voordelen van het houden van algemene vergaderingen overdag zijn dan ook duidelijk.

• Het beroep van syndicus aantrekkelijker maken voor professionals die op zoek zijn naar een evenwichtige levensstijl en meer controle wensen over hun werktijden (betere work-life balans).
• In plaats van lange avonden en overuren te maken na een drukke werkdag kan de syndicus de vergadering tijdens de kantooruren houden met een frisse geest. Het stelt de syndicus in staat om een effectiever tijdsbeheer te hebben.
• Het helpt de syndicus om vermoeidheid en burn-out te voorkomen, waardoor hij of zij frisser en energieker kan zijn bij het dagelijkse beheer van de VMEs.
• Ook mede-eigenaars genieten mee van deze bewuste keuze. Door vergaderingen overdag te organiseren kunnen ze hun volledige aandacht richten op de te bespreken onderwerpen. Dit zorgt dat een meer weloverwogen besluitvorming tot stand komt met een frissen geest.
• De vergaderingen overdag bieden ook voor mede-eigenaars een betere balans tussen werk en privéleven met gezinsverantwoordelijkheden. Ze kunnen de vergadering bijwonen zonder dat dit conflicteert met de behoeften van hun gezin.

“De terugkoppeling in Property Today is voor ons niet nieuw. Integendeel, we hebben altijd veel belang gehecht aan het welzijn van onze mede-eigenaars én ons team, die steeds centraal staan in onze besluitvorming. Het organiseren van vergaderingen overdag stelt ons in staat om een evenwicht te vinden tussen werk en privé, zodat iedereen actief kan deelnemen en zijn stem kan laten horen.” – David Vancoillie, CEO Parte

Een appartement in een mede-eigendom is voor 90% van de bevolking hun grootste kapitaalbezit. We merken dat het besef hierover begint te groeien en dat een goed beheer in een professionele setting belangrijk is. Indien mogelijk organiseren we zoveel mogelijk van de vergaderingen in onze kantoren waar alle infrastructuur aanwezig is, en waar nodig, andere collega’s op het dossier kunnen bijspringen. Dit gebeurt uiteraard best overdag tijdens de kantooruren wanneer iedereen aanwezig is.

Bij Parte bedanken we alvast onze klanten voor het meegaan in deze evolutie en het gestelde vertrouwen in onze mensen.

Christoph Kues is onze partner in Duitsland voor de verdere ontwikkeling of opvolging van vastgoedbeheer voor Parte.

Het gesprek gaat over vastgoedbeheer en hoe het efficiënter en aantrekkelijker kan worden gemaakt voor medewerkers.

Christoph Kues, die momenteel Parte in Duitsland opbouwt, zegt dat vastgoedbeheer niet bepaald sexy is voor veel leerlingen. Op dit moment is hij voornamelijk actief in Noordrijn-Westfalen, maar het doel is om landelijk uit te breiden – met België als voorbeeld. Hij wil niet alleen dat het heersende beeld van een nogal saaie baan snel tot het verleden behoort, maar hij wil de baan ook aantrekkelijker maken voor vrouwen met kinderen. Bovendien zou de werkdruk idealiter verminderd worden door verschillende vastgoedbeheerders gebruik te laten maken van dezelfde facturatiesoftware of kalendertools.

Bekijk het volledige gesprek met Christoph Kues van Parte en je zult merken dat vastgoedbeheer misschien toch niet zo ouderwets en saai hoeft te zijn, of te blijven: https://www.kivvon.com/de/no-risk-no-chance/parte-will-hausverwaltungen-besser-vernetzen-und-arbeitsschritte-vereinfachen

Artikel door Sonja Verschueren (De Tijd, 21 mei 2023) (https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/drie-misverstanden-over-de-taken-van-de-syndicus/10468808)

Sommige flatbewoners bellen al snel naar de syndicus, als hun kraan lekt of de verwarmingsketel het laat afweten. Maar die is daar niet verantwoordelijk voor. Voor wat dan wel?

Wie een appartement bezit, is soms ook de eigenaar van een kelder, een staanplaats of een garage in het hetzelfde gebouw. Daarnaast zijn er gemeenschappelijke delen die voor alle flateigenaars toegankelijk zijn, en waarvan ze allemaal mede-eigenaars zijn. Denk aan de lift, de gangen en de inkomhal.

Voor het beheer en onderhoud van die gemeenschappelijke delen staat een syndicus in. Als een gebouw uit twee of meer appartementen bestaat die in handen zijn van verschillende personen, zijn de mede-eigenaars – op enkele uitzonderingen na – wettelijk verplicht een syndicus aan te stellen. Dat hoeft geen professionele te zijn. Ook een mede-eigenaar kan als syndicus optreden. In kleinere appartementsgebouwen gebeurt dat wel vaker.

Het takenpakket van de syndicus is wettelijk vastgelegd, maar desondanks bestaan er misverstanden over.

Misverstand 1: de syndicus lost alles op

‘De wet op de mede-eigendom lijnt de opdracht van een syndicus duidelijk af’, zegt Tom Van Campenhout, docent aan de AP Hogeschool Antwerpen en bestuurder van het syndicuskantoor 03Beheer, die zo’n 8.000 appartementen in Antwerpen in portefeuille heeft. ‘Eigenaars denken soms dat wij voor alles verantwoordelijk zijn, maar dat is niet zo. Wij staan in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Elk appartementsgebouw heeft statuten. Daarin staat wat tot de gemeenschappelijke delen behoort, en wat privé is.’

‘Onze opdracht stopt achter de deur van het appartement’, treedt collega Frederiek Thiers bij. Hij is penningmeester bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) en zaakvoerder van de professioneel beheerder FT Immo, die zo’n 5.000 appartementen in Zuid-West-Vlaanderen beheert.

Valt de elektriciteit in uw appartement uit of lekt er water uit een verwarmingselement? Het is niet aan de syndicus om die problemen op te lossen. ‘Nochtans gebeurt het geregeld dat wij als een soort eerste hulp bij ongevallen gezien worden’, zegt Thiers. ‘Of dat we worden ingeschakeld om overlast door een medebewoner aan te klagen. Maar wij geen politieagenten.’

Wat behoort dan wel tot het takenpakket van de syndicus? ‘De wet op de mede-eigendom vermeldt zo’n 15 taken’, zegt Thiers. Zo voert de syndicus de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars (VME), waarin alle mede-eigenaars verenigd zijn. Hij moet de energieleverancier en de verzekeraar betalen en de provisies van alle flateigenaars innen. Die betalen elke maand of elk kwartaal een voorschot aan de syndicus, dat de kosten voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen dekt.

Daarnaast is de syndicus verantwoordelijk voor het opstellen van een begroting, zodat de mede-eigenaars een zicht hebben op de lopende en buitengewone kosten. Ook moet de syndicus één keer per jaar een algemene vergadering bijeenroepen. Daar nemen de mede-eigenaars beslissingen over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het is aan de syndicus om uit te voeren (of te laten uitvoeren) wat op zo’n vergadering beslist wordt.

Behoort ook tot het takenpakket: bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer. ‘Stel dat er stormschade is aan het dak van een appartementsgebouw, dan is de syndicus verplicht actie te ondernemen zodat de schade niet erger wordt. Er moet niet gewacht worden om de schade te herstellen tot de algemene vergadering plaatsvindt’, zegt Thiers. ‘Ook als een mede-eigenaar zijn financiële verplichtingen niet nakomt, moet de syndicus een extra provisie opvragen bij de mede-eigenaars zodat de VME haar verplichtingen tegenover leveranciers kan blijven nakomen’, zegt Van Campenhout.

‘Als een appartement verkocht wordt, is het de taak van de syndicus de kandidaat-koper op voorhand in te lichten over de stand van zaken in het appartementsgebouw’, zegt Thiers. De syndicus stelt onder meer de jongste drie verslagen van de algemene vergadering ter beschikking en geeft een update over het reservekapitaal, de spaarpot van de VME. ‘Op die manier koopt de nieuwe eigenaar geen kat in een zak.’

Misverstand 2: de syndicus is de baas van het gebouw

‘Sommigen denken dat wij het gebouw naar goeddunken beheren, maar dat klopt niet helemaal’, zegt Van Campenhout. ‘Een syndicus voert uit wat beslist wordt op de algemene vergadering. Als daar beslist wordt de gevel van een appartementsgebouw niet te renoveren, dan gebeurt dat niet, al is het misschien wenselijk. Een goede syndicus begeleidt de VME wel bij beslissingen en wijst op de verantwoordelijkheden van de mede-eigenaars.’

Een syndicus voert uit wat beslist wordt op de algemene vergadering. Hij is niet de baas van het gebouw.

Misverstand 3: de syndicus rekent veel aan

‘Soms krijgen we te horen dat een professionele syndicus duur is’, zegt Thiers. ‘Maar wij krijgen een ereloon op basis van het wettelijke takenpakket.’ Hoeveel dat ereloon bedraagt, hangt onder meer af van de grootte van het appartementsgebouw. Reken op 20 à 30 euro per maand per appartement voor een gebouw van 20 appartementen.

‘Voor kwaliteit en service moet je nu eenmaal betalen. Bovendien verwarren eigenaars het ereloon van de syndicus soms met de provisie die ze maandelijks of op kwartaalbasis betalen. Maar van dat bedrag gaat maar een stukje naar ons.’